Condomínio Geral (2024)

Conceito, classificação de condomínio, direitos e deveres dos condôminos, administração e extinção do condomínio.

Neste resumo:
  • Conceito
  • Classificação
  • Direitos dos Condôminos
  • Deveres dos Condôminos
  • Administração
  • Condomínio X Sociedade
  • Extinção
  • Referências Bibliográficas

Conceito

Verifica-se o condomínio quando os direitos elementares da propriedade pertencem a vários titulares ao mesmo tempo. Cada condômino, em face de terceiros, possui a totalidade dos poderes pertinentes ao direito de propriedade e, entre si, cada um deles usufrui seu direito até onde o direito do outro começa, de acordo com as respectivas quotas, ficando resguardada a convivência pacífica entre eles.

Embora alguns argumentem em sentido contrário, o condomínio não fere o princípio da exclusividade da propriedade, posto que existe apenas um direito sobre o qual recaem diferentes titulares, sendo que cada qual será proprietário exclusivo de seu quinhão. Para a sociedade, porém, cada condômino deve ser tratado como proprietário exclusivo do todo.

Classificação

O condomínio pode ser classificado tomando como base diferentes critérios. Vejamos, portanto, cada qual:

Quanto a origem:

a) Convencional/voluntário: nasce da vontade das partes quando estas, voluntariamente, adquirem um bem em comum...

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Perguntas & Respostas

Dúvidas comuns sobre este conteúdo

A ausência de reparos ou de cumprimento de deveres por parte do condomínio autoriza a suspensão do pagamento das quotas condominiais?

Não, uma vez que a convenção de condomínio não possui natureza contratual, mas institucional normativa, ou seja, é inadmissível ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais. Os prejuízos advindos pela falta de reparos, cuja responsabilidade é atribuída ao Condomínio, geram um direito subjetivo, mas não podem servir com escusa para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.

Respondida em 09/02/2022
O proprietário do imóvel faleceu. Quem responde pelas despesas condominiais?

Com o falecimento do titular do imóvel abre-se a sucessão. Nesse momento são transmitidos os bens aos herdeiros legítimos e testamentários do falecido. O espólio responde pelas dívidas enquanto não houver a partilha dos bens, e, após a partilha, responderão os herdeiros, a quem couber o imóvel. Entretanto, é necessário que o inventário já tenha sido iniciado, caso contrário, deve ser providenciado. Nesse caso, se aquele que estiver na posse dos bens não requerer a abertura, nos termos do artigo 615 do Código de Processo Civil, o condomínio poderá requerer, de acordo com o artigo 616, VI, do mesmo diploma legal.

Respondida em 09/02/2022
O condomínio, por não dispor de personalidade jurídica, tem capacidade postulatória?

O condomínio, embora não disponha de personalidade jurídica, tem a capacidade postulatória, pode estar em juízo, assim como a massa falida e o espólio, representados, respectivamente, pelo síndico da massa e pelo inventariante. Sendo assim, cabe ao condomínio, representado pelo síndico, postular as despesas não pagas. Portanto, a inicial deverá ser acompanhada do comprovante da regular eleição do síndico através da juntada da ata da assembleia que o elegeu.

Respondida em 09/02/2022
Qual o foro competente para julgar a ação de cobrança de despesas de condomínio?

O foro competente para julgar a ação de cobrança de despesas de condomínio pelo procedimento comum ou pela via executiva é, em regra, o foro da localização do edifício, que é o lugar onde a obrigação deve ser cumprida. No entanto, se o local de cumprimento da obrigação for outro, nada obsta que a ação seja proposta neste local.

Respondida em 09/02/2022
É possível a divisão de imóvel objeto da multipropriedade?

Em regra, o imóvel objeto da multipropriedade é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio, e em suas instalações inclui os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.

Respondida em 06/12/2021
A lei autoriza expressamente a locação ou cessão das garagens?

A locação ou cessão das garagens é autorizada pelo artigo 1.338, do Código Civil, desde que se ofereça preferência aos possuidores (locatários) e aos condôminos, relativamente a estranhos: “Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”.

Respondida em 07/07/2021
A garagem destinada à guarda de veículo pode ser utilizada para finalidades diferentes, como para depósito de outros bens?

A utilização da garagem deve ser matéria com detalhada regulamentação na convenção do condomínio, no entanto, havendo total omissão, em princípio, sendo da natureza da garagem a guarda de veículo, deve-se coibir a destinação para fins diversos.

Respondida em 07/07/2021
A garagem, ou espaço de estacionamento, de unidade autônoma, entra na regra da impenhorabilidade do bem de família?

O STJ firmou-se o seguinte entendimento: “Está consolidado nesta Corte o entendimento de que a vaga de garagem, desde que com matrícula e registro próprios, pode ser objeto de constrição, não se lhe aplicando a impenhorabilidade da Lei n. 8.009/1990". (AgRg no Ag n. 1058070/RS. Quarta Turma. Julgado em 16.12.2008, Dje 02.02.2009)

Respondida em 07/07/2021
Qual a finalidade do fundo de reserva?

O fundo de reserva visa atender despesas especiais, não previstas, e que sempre aparecem de modo inesperado e impõem gastos urgentes e inadiáveis, sem necessidade de acorrer subitamente aos condôminos. Assim, surgindo estas eventualidades, não se faz necessário a convocação de uma assembleia para decidir sobre o rateio das despesas.

Respondida em 07/07/2021
O Código Civil prevê sobre a constituição do fundo de reserva?

O Código Civil não traz regra sobre o assunto, a matéria é regulada pela Lei nº 4.591/64, que dispõe no  artigo 9º, § 3º, letra j, que a Convenção do Condomínio, além de outras normas aprovadas pelos interessados, deverá conter a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva.

Respondida em 07/07/2021
A falta de registro da convenção do condomínio o autoriza a cobrança das despesas condominiais?

A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis, segundo entendimento do STJ.

Respondida em 07/07/2021
A convenção de condomínio sem registro é eficaz para regular as relações entre os condôminos?

Proclama a Súmula nº 260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. Nota-se que o registro deverá ser feito para ser oponível contra terceiros, conforme o parágrafo único, do artigo 1.333, do Código Civil: “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.

Respondida em 07/07/2021
É obrigatório o seguro contra riscos de incêndio e destruição no condomínio?

É obrigatória a contratação do seguro contra o risco de incêndio e destruição total ou parcial da edificação, conforme o artigo 1.346 do Código Civil: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”. O regramento também está previsto nos artigos 13 a 18 da Lei nº 4.591/64.

Respondida em 07/07/2021
Se não identificado o condômino, o condomínio responde pelos danos que envolvem terceiros por objetos lançados da janela do edifício?

Se não identificado o condômino, prevalecerá a responsabilidade objetiva do condomínio, sendo aplicável a regra do artigo 938 do Código Civil, já que o dispositivo não contempla a necessidade de culpa, sendo suficiente o nexo causal entre o ato e o dano. A vítima tem respaldo para acionar o condomínio. Se identificado o autor direto do ato, resta a ação de regresso contra ele, mas se não for descoberto, o condomínio pode procurar reaver o valor unicamente dos proprietários de apartamentos cuja localização se revele hábil à prática da lesão.

Respondida em 07/07/2021
O condomínio responde pelos danos morais sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns?

O condomínio não responde pelos danos morais sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial.

Respondida em 07/07/2021
A tarifa de água deve ser rateada de forma igual a todos os condôminos?

Deve ser feita a verificação do real consumo de cada unidade, conforme pacificação da matéria pelo STJ, segundo o qual nos condomínios em que o total de água consumida é medido por um único hidrômetro, é ilegal a cobrança de tarifa mínima com base no número de economias, sem considerar o efetivo consumo de água (REsp. n. 726.582/RJ. Relator p/ o acórdão: Min. Herman Benjamin. Segunda Turma. Julgado em 15.09.2009, DJe 28.10.2009)

Respondida em 07/07/2021
Quais são as atribuições do síndico?

As atribuições do síndico referem-se às atividades de administração (como gerir os fundos recolhidos junto aos condôminos) e de representação (como a atuação judicial em nome do condomínio), estando elencadas, de forma não exaustiva, no artigo 1.348 do Código Civil, e artigo 22, § 1º, da Lei nº 4.591/64.

Respondida em 07/07/2021
O condômino inadimplente pode participar de assembleias e votações?

Pela dicção do artigo 1.335 do Código Civil é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Respondida em 08/07/2019
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