Não há ilegalidade na taxa de condomínio mais alta para apartamento com fração ideal maior
A convenção condominial pode instituir, para apartamentos maiores, o pagamento de taxa de condomínio mais alta, vinculada à fração ideal da unidade.
Com base no inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso dos proprietários de uma cobertura que questionavam a obrigação de pagar a taxa de condomínio e as despesas extras em dobro. O colegiado reafirmou a jurisprudência segundo a qual é legal a cobrança pela fração ideal do imóvel, caso seja esta a decisão dos condôminos.
Os proprietários ajuizaram ação para rever o valor da taxa, apontando a impossibilidade de pagar em dobro pelo simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício.
O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a cobrança se justifica porque a fração ideal do terreno e das partes comuns correspondente à cobertura (com área total de 519,12m², incluindo três vagas de garagem) é de 20%, enquanto a das demais unidades (269,56m², com duas vagas) é de 10%.
No recurso especial, os proprietários alegaram enriquecimento sem causa dos outros condôminos, afirmando que "as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns não possuem qualquer relação com o tamanho ou mesmo com a fração ideal dos apartamentos, devendo todas as unidades arcarem com os custos na mesma proporção". Eles disseram ainda que seu imóvel tem área interna similar à dos demais, diferindo apenas pela existência de um lavabo.
Fração ideal
O ministro Villas Bôas Cueva, relator, lembrou que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição diferente na convenção.
"Por opção legislativa, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa", explicou o ministro ao mencionar precedentes nesse mesmo sentido.
Segundo ele, se a convenção estipula o rateio das despesas com base na fração ideal – exatamente o caso analisado –, não há violação de lei federal.
Villas Bôas Cueva comentou que se a construtora, em vez de edificar apartamentos maiores – como costumam ser as coberturas –, utilizasse a mesma área para duas ou mais unidades, cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial.
Por fim, o ministro observou que, segundo consta do processo, uma assembleia realizada em 2015 pelos condôminos rejeitou a proposta de rateio das despesas de forma igualitária.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.778.522 - SP (2018/0294465-9)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : PAULO ROBERTO SALVADOR LOPES DE SOUZA
RECORRENTE : VANESSA BAGGIO LOPES DE SOUZA
ADVOGADOS : VANESSA BAGGIO LOPES DE SOUZA - SP211887
ROSIMEIRE GABRIEL CHAVES - SP350558
FELIPE GABRIEL FAUSTO LOPES ALBUQUERQUE - SP395914
THAISSA DE FREITAS CAVALCANTE - SP382505
RECORRIDO : CONDOMINIO EDIFICIO TORRE BLANCA
ADVOGADO : MÁRIO DE PAULA MACHADO - SP076500
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS.
APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO
CC/2002. REGRA. LEGALIDADE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir,
para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base
na proporção da fração ideal.
3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação
e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores,
contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para
possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e
pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc.
4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da
unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336,
I, do CC/2002). Precedentes.
5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em
valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária
na convenção.
6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por
apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel.
7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial
ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre
Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel.
8. Recurso especial não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a
Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do
Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro (Presidente), Nancy
Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília (DF), 02 de junho de 2020(Data do Julgamento)
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator