Da imputação de responsabilidade ante a eventual inobservância de regras urbanísticas e ambientais em área ocupada por condomínio de fato

A crescente violência urbana tem empurrado cidadãos a procurar moradia em locais com restrito acesso e avançados sistemas de vigilância por circuito fechado. Por conta disso, formam-se atualmente pequenas vilas e conglomerados, sem que tal fenômeno seja necessariamente acompanhado de um contrato escrito regulatório ou uma assembléia assinada por todos os titulares dos lotes componentes do espaço delimitado, inserto totalmente em área que muitas vezes não é devidamente desmembrada perante as autoridades administrativas.

Controvérsias surgem no acerto de despesas ante a informalidade na constituição de um condomínio que podemos nominar como condomínio “de fato”, “informal” “assemelhado” ou “irregular”. Em estudo do tema é possível concluir ante o exame da lei e da jurisprudência que todo gasto atinente à regularização de um determinado imóvel ocupado sem prévia aprovação de projetos pela municipalidade - que fica, portanto, exposto a atender exigências no aspecto ambiental e urbanístico - deverá ser arcado em rateio por todos que participam do condomínio, cuja informalidade na constituição jamais poderá servir de escusa para elidir o custeio dos acertos impostos pelas normas de postura em sentido amplo.

Ainda que para alguns possa parecer óbvia tal constatação é comum verificar que em certas lides defesas se desenvolvem na linha de que a “informalidade” afastaria a obrigação e a verdade é que a discussão tem sido levada aos Tribunais Superiores há algum tempo. Em qualquer lugar se encontra aquele morador de local fechado que resiste em participar no pagamento do salário do vigia.

Como salientado a informalidade não afasta as regras civis relativas ao condomínio perfeitamente constituído, aplicando-se de qualquer forma as normas que dizem respeito ao custeio, por rateio, dos serviços contratados para manutenção de áreas comuns, que interessa a todos condôminos.

A propósito dessa divisão das despesas, que hão de ser rateadas pelos co-proprietários, aplica-se a Súmula 79 do TJ/RJ, a assinar que “em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade.”

Ou seja, as adequações urbanísticas e ambientais podem e devem ser cobradas de todos os co-proprietários que integrem um condomínio, mesmo porque aquele que resiste à contribuição pecuniária estará claramente se aproveitando dos demais integrantes que efetivamente contribuíram e contribuem com a manutenção da infra-estrutura do local, reformas e regularizações. Evidentemente ressalva-se que a todos deverá ser dada a chance de discutir a realização de despesas, prevalecendo, por óbvio, a vontade da maioria.

O artigo 1.315 do Código Civil, ao regular o condomínio geral voluntário (pro-indiviso), dita que “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.”

Nesse aspecto, há que se considerar que cada morador de um condomínio é efetivamente responsável pela composição de eventuais danos ambientais e urbanísticos ocorridos com a mera ocupação do solo, havendo reiterados julgados do E. STJ a esse respeito [1] visto que aos olhos da lei o adquirente do imóvel é automaticamente responsabilizado pela composição do dano ambiental [2] para se evitar discussões numa matéria pautada por responsabilidade objetiva. Trata-se de obrigação propter rem que incide sobre o próprio bem, acompanhando-o em caso de alteração de domínio.

Para concluir, cumpre fazer referência ao Enunciado 98 do Conselho da Justiça Federal, ditando que “o disposto nos arts. 1331 a 1358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.

[1] Resp nº 327256/PR, Rel.^a Min. Eliana Calmon, DJ de 19 /12/02 e Resp nº 343741/PR, Rel. Min. Franciulli Netto, DJ de 07/10/02, AgRg no Resp 504626, Rel. Min. Francisco Falcão, DJ 18.3.04, AgRg no Ag 522980/PR., Rel. Min. Castro Filho, 07/06/05, DJ 27.06.05 .

[2] Aplicando-se o disposto no artigo 14 da lei 6938/81, que trata da Política Nacional do Meio Ambiente, com relação a todos os sócios/co-proprietários c/c artigo 942 do NCCivil, que fala em responsabilidade solidária por parte dos responsáveis pelo dano.