Locação de imóveis urbanos - Introdução

Considerações gerais, sublocações, aluguel, deveres do locador e do locatário, direito de preferência e benfeitorias.

Neste resumo:
  • Considerações gerais
  • O que é Lei de Locação?
  • Particularidades estabelecidas pela Lei de Locação
  • Sublocações
  • Aluguel
  • Deveres do locador
  • Deveres do locatário
  • Direito de preferência
  • Benfeitorias
  • Referências bibliográficas

Considerações gerais

A Lei nº 8.245/91 foi editada para disciplinar as locações de imóveis residenciais e não residenciais (comerciais), estabelecendo os deveres e direitos do locador (proprietário) e do locatário (inquilino), bem como regulamentando as condições da relação locatícia como um todo, desde antes da assinatura do contrato, no curso de sua vigência até o final.

De início, deve-se destacar que a Lei de Locação (nº 8.245/91) estabelece que o Código Civil disciplinará a locação de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; e em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

O que é Lei de Locação?

A Lei nº 8.245/91, também conhecida como...

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Perguntas & Respostas

Dúvidas comuns sobre este conteúdo

Ocorrendo caso fortuito ou força maior para o locatário deixar o imóvel antes do prazo, ele se isentará de multa?

Mesmo ocorrendo caso fortuito ou força maior para o locatário deixar o imóvel antes do prazo, não se isentará ele de multa. Contudo, a lei prevê uma hipótese de força maior a autorizar o não pagamento da multa, que é a transferência de local de trabalho do locatário. No entanto, o locatário deve comprovar, por documento autêntico do empregador, que houve ou haverá mudança no local de prestação de seus serviços. Se não ocorrer a efetiva mudança no local de trabalho após a resilição, estará aberta a possibilidade de o locador cobrar a multa. Ademais, se a mudança do local de trabalho for temporária, que não exija a mudança de residência do inquilino, não ficará ele dispensado da multa. O dispositivo também não se aplica se o pedido de transferência é de iniciativa do próprio empregado. 

Respondida em 09/02/2022
Se o condomínio é pago trimestralmente, por exemplo, pode o trimestre ser cobrado com o aluguel mensal do vencimento respectivo?

Se isso não constar do contrato, deverá também o locador repartir o condomínio pelos aluguéis mês a mês, corrigindo monetariamente as parcelas referentes à antecipação.

Respondida em 09/02/2022
É válida a cláusula que permite a qualquer das partes resolver o contrato de locação no curso do prazo determinado, sem pagamento de multa?

Sendo o contrato de locação de imóveis um contrato dirigido, há cláusulas que esbarram em disposições cogentes. Assim, uma cláusula que dispense as partes da multa é contra o espírito protetivo da Lei do Inquilinato. O locador pode abrir mão da cláusula depois de ocorrido o fato típico que a motivou, mas a renúncia prévia não é possível, sendo, portanto, ineficaz. 

Respondida em 09/02/2022
O Código de Defesa do Consumidor se aplica nas relações do inquilinato, regidas pela Lei nº 8.245/91?

O CDC é norma abrangente de toda relação de consumo, enquanto a Lei do Inquilinato se particulariza na relação da locação imobiliária. De plano, pode-se afirmar que em relação ao inquilinato se aplicará a Lei de Defesa do Consumidor, sempre que o locador, ou seu representante, se coloque na conceituação abrangente de fornecedor do artigo 3º do CDC. Por outro lado, o locatário se tipifica na descrição legal de consumidor do artigo 2º. Assim, partindo-se unicamente da relação de fornecimento de produtos e serviços, o alcance do CDC seria restrito apenas àqueles sujeitos que perfazem com habitualidade ou em grande escala as atividades assaz abrangentes, descritas no citado artigo 3º. Trata-se da relação de consumo. No entanto, se partirmos unicamente da descrição da figura do consumidor, o inquilino o é, pois utiliza a locação como destinatário final. Portanto, toda relação inquilinária será também alcançada pelas normas protetivas do consumidor. Contudo, destaca-se que a jurisprudência tem mostrado resistência em aplicar a legislação consumerista ao inquilinato.

Respondida em 09/02/2022
A locação temporária de imóveis em condomínios por intermédio de plataformas digitais constitui locação ou hospedagem?

Trata-se de locação para temporada regida pela Lei do Inquilinato e não de hospedagem, aplicando-se, obrigatoriamente, em razão da natureza cogente da Lei do Inquilinato (artigo 45), as regras da espécie (artigos 48 a 50) e, portanto, não importa o meio em que o contrato foi celebrado.

Respondida em 09/02/2022
O locatário tem a obrigação de devolver o imóvel totalmente isento de deteriorações?

O locatário não tem a obrigação de devolver o imóvel totalmente isento de deteriorações, uma vez que as coisas comumente se deterioram pelo uso, pelo decurso do tempo e pela ação de elementos naturais, ou seja, é natural o desgaste consequente do uso normal do imóvel.

Respondida em 09/02/2022
Na ação de reparação de danos, em que o locador alega que o locatário devolveu o imóvel em mau estado de conservação, a simples comparação entre os termos de vistoria inicial e final, realizada sem a participação do locatário, é suficiente como prova?

Se o inquilino e não participou da vistoria final com descrição pormenorizada dos reparos necessários, o termo de vistoria final é unilateral e não pode ser utilizado para comprovar a existência dos danos nem que estes sejam imediatamente decorrentes de condutas praticadas pelo locatário.

Respondida em 09/02/2022
A instalação de sistemas de TV a cabo é despesa extraordinária?

A instalação de sistemas de TV a cabo é extraordinária, de acordo com interpretação extensiva da letra “e”, do parágrafo único, do artigo 22, da Lei nº 8.245/91: “se considera despesa extraordinária a instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer”. No entanto, convém destacar que a manutenção e conservação destes equipamentos constituem despesa ordinária (letra “f”, do § 1º, do artigo 23).

Respondida em 09/02/2022
A lavagem da fachada de edifício é despesa ordinária?

A lavagem da fachada de edifício demanda mão de obra especializada, e normalmente é acompanhada de reparos. Nota-se que a pintura da fachada é classificada legalmente como despesa extraordinária, a lavagem, por analogia, deverá ser assim considerada e, portanto, suportada pelo locador.

Respondida em 09/02/2022
A impermeabilização da caixa d’água em condomínio é despesa ordinário ou extraordinária? O locatário tem obrigação de pagá-la?

A impermeabilização da caixa d’água em condomínio é destinada a repor as condições de habitabilidade do edifício, sua execução é extraordinária e, portanto, deve ser paga pelo locador.

Respondida em 09/02/2022
O condomínio pode recorrer ao fundo de reserva no caso de situações urgentes e imprevistas, sendo assim, os rateios destinados à reposição do que foi utilizado constituem despesa ordinária ou extraordinária?

Se o fundo foi utilizado para as despesas de manutenção do edifício, para aquelas que normalmente são consideradas despesas ordinárias, a sua reposição terá a mesma classificação. No entanto, se o fundo for utilizado, total ou parcialmente, para despesas extraordinárias, também será considerado o rateio para a reposição. Nota-se, contudo, que há possibilidade de criação de fundo específico destinado à manutenção ou outros, como, por exemplo, o fundo de obras. Criado o fundo de manutenção, seu rateio não é despesa extraordinária, mas ordinária.

Respondida em 09/02/2022
O que são consideradas despesas ordinárias de condomínio?

Além das expressamente discriminadas no artigo 23, § 1º, da Lei nº 8.245/91, entendem-se por despesas ordinárias aquelas de manutenção e as necessárias à administração do condomínio, como salários e demais encargos dos empregados; consumo de água, coleta de esgoto do edifício; luz e gás das áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das áreas internas de uso comum; manutenção de equipamentos, máquinas e utensílios de qualquer natureza, tais como elevadores; pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; reposição do fundo de reserva para as despesas ordinárias; seguro; materiais de limpeza; honorários do administrador; e, isenção do síndico.

Respondida em 09/02/2022
A locação imobiliária corresponde à contrato de consumo? Incide o Código de Defesa do Consumidor?

Prevalece na doutrina e jurisprudência o afastamento da locação imobiliária como contrato de consumo. Além do mais, há um estatuto jurídico próprio que regulamenta a relação jurídica estabelecida entre locador e locatário, a Lei de Locação (Lei nº 8.245/91). Sendo assim, o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios entre particulares. Importante destacar, contudo, que no atinente à relação entre proprietário de imóvel e a imobiliária contratada por ele para administrar o bem, tem se admitido a aplicação do CDC.

Respondida em 06/01/2021
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