Ação Renovatória
É uma medida judicial que pode ser utilizada pelo locatário de um imóvel destinado ao comércio, à indústria ou às sociedades civis com fins lucrativos (locação não residencial), que visa a renovação do contrato de locação, por igual prazo, desde que satisfeitos tais requisitos:
- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
- o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (incisos I a III da Lei do Inquilinato).
Comprovado pela instrução processual que o locatário atende a todos os requisitos estabelecidos pela lei, a sentença imporá o novo vínculo locatício e definirá seus termos básicos da locação, como valor, garantias etc.. Na hipótese de ausência de qualquer dos requisitos, improcedente será o pedido renovatório e, se o locador houver pedido, a sentença deverá decretar a retomada do imóvel em seu favor. Se o locador não houver feito tal pedido, a locação prosseguirá entre as partes como contrato comum de prazo indeterminado, sujeita, portanto, ao pedido de desocupação do imóvel.
Verifica-se que para ação renovatória é necessário contrato escrito com prazo determinado, além de cinco anos de locação, podendo as partes contratar a renovação por prazo inferior. De tal modo que se o contrato for por prazo indeterminado não poderá ser renovado compulsoriamente, da mesma forma que a locação deve ser ininterrupta, de acordo com entendimento jurisprudencial.
- Artigos 51, e 71 a 75 da Lei nº 8.245/91
- THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil – Procedimentos Especiais – vol. II. 50. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016.