Cobrança de comissões na corretagem

Principais aspectos quanto ao processo e os preceitos sobre corretagem insculpidos no Código Civil, como o exercício da profissão de corretor, formação do contrato de corretagem, remuneração e outras peculiaridades.

Direito Civil

Principais aspectos

  • Foro competente: domicílio do réu.
  • Legitimidade ativa: o credor, corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica.
  • Legitimidade passiva: o contratante dos serviços de corretagem, podendo ser o vendedor ou o comprador.
  • Valor da causa: o valor do crédito a cobrar.

Segundo o artigo 722 do Código Civil, “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

Destaca-se que a remuneração do corretor é comissão, que não se confunde com a comissão mercantil ou com os honorários.

  • Prescrição para cobrança das comissões: cinco anos da data em que o negócio é firmado ou, no caso de dispensa, da data do conhecimento do negócio, que se presume pelo registro do título aquisitivo (artigo 206, § 5º, II, do Código Civil).

Principais aspectos de direito material

A corretagem ou mediação se caracteriza por um contrato...

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Perguntas & Respostas

Dúvidas comuns sobre este conteúdo

Pode haver a cobrança de comissão de corretagem por intermediário não inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis?

Em alguns precedentes, os tribunais admitiram a cobrança de comissão de corretagem por intermediário não inscrito no CRECI. Todavia, no âmbito criminal, tem havido condenação dessas pessoas em virtude de exercício ilegal da profissão. Sendo assim, se o ato é ilícito, a cobrança também não poderia  ser admitida, desta feita, a corretagem levada a efeito por pessoa não inscrita no CRECI seria contrato de prestação de serviços com objeto ilícito e, demais disso, confissão de delito. O ato seria nulo e nenhum efeito poderia produzir. Posta a questão, é o entendimento do Desembargador Carlos Vieira von Adamek, extraído de julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo: "No caso dos autos, está patenteada a efetiva participação da autora na intermediação do negócio (que, a rigor, somente ela estaria autorizada a mediar, já que o réu não se encontra inscrito perante o CRECI, não estando legalmente autorizado a exercer a profissão de corretor de imóveis, de molde que, a se configurar a sua atividade isolada, restaria configurado o ilícito penal decorrente do exercício ilegal de profissão regulamentada)" (...) (Ap. Cível s/Rev. nº 1.106.682-0/2, Rel. Carlos Vieira von Adamek, 35ª Câmara do Oitavo Grupo, j. 27.08.2007).

Respondida em 07/09/2021
No que consiste o SATI (Serviço de Assessoria Técnica e Imobiliária)?

É a assessoria conferida ao adquirente no ato da aquisição e, às vezes, para obtenção de financiamento, com valores normalmente pequenos se comparados com o negócio. Sustenta-se que o comprador não pode ser responsabilizado pelo pagamento por se tratar de venda casada e, portanto, prática abusiva.

Respondida em 07/09/2021
É lícita a cobrança de comissão de de corretagem em empreendimentos vendidos na planta?

Sim. O assunto era polêmico e causava inúmeras discussões doutrinárias e jurisprudenciais, mas hoje encontra-se pacificado por decisões do Superior Tribunal de Justiça. Os serviços de corretagem em empreendimentos vendidos na planta abrangem também serviços de promoção de venda e são contratados pelo empreendedor. Assim, o promitente comprador dirige-se ao stand de vendas da empreendedora e lá se depara com profissionais contratados e treinados para vender aquele determinado produto. Se a incorporadora contrata a promoção de vendas e os corretores para lançamento do empreendimento deve remunerá-los, pagando-lhes a devida comissão de corretagem. A aludida comissão integrará os custos do empreendimento e será repassada, direta ou indiretamente, aos promitentes compradores, pois se encontrará embutida no preço total e final do produto, ou seja, o que faz é deslocar para o promitente comprador o pagamento direto das despesas de corretagem, ao invés de fazê-lo de modo indireto, mediante inserção de tais despesas no preço total da unidade.

Respondida em 07/09/2021
Se houver permuta de imóveis, ambas as partes devem remunerar o corretor?

Na permuta de imóveis, havendo intermediação de um só corretor, a remuneração é pelos proprietários na proporção do preço de cada imóvel: "Por se tratar a permuta de negócio jurídico complexo, em que a mediação surte efeito para ambas as partes na alienação do imóvel respectivo, emerge efetivo benefício tanto a uma quanto a outra, o que faz com que a aproximação eficiente deva ser remunerada pelas duas, na proporção do preço de cada imóvel" (Apel. s/ Rev. nº 671.018-00/0, 1ª Câm., rel. Juiz Prado Pereira, j. 10.02.2004).

Respondida em 07/09/2021
Quem deve pagar a comissão, o vendedor ou o comprador?

Aquele que contratou o corretor deve pagar a comissão, podendo ser tanto o vendedor como o comprador.  O artigo 722 do Código Civil define o contrato de corretagem como aquele contrato em que uma pessoa se obriga, sem vínculo de dependência, mandato ou de prestação de serviços, a conseguir um ou mais negócios para quem o contratou, de acordo com as instruções recebidas. Portanto, nada impede que o contratante seja o próprio comprador, interessado na aquisição de imóvel com determinadas características, e essa mesma incumbência pode ser conferida pelo vendedor. Nesses casos, cabe ao magistrado aferir a boa-fé objetiva do mediado. Assim, se o mediador for transparente, não escondendo que receberia de ambos, é lícito que cobre a comissão de ambos também, vendedor e comprador, na medida em que ambos solicitaram os préstimos do corretor.

Respondida em 07/09/2021
Qual foi o entendimento final do STJ sobre a validade de cobrança da comissão de corretagem?

Pelo julgamento do Recurso Repetitivo REsp 1599511/SP o STJ firmou o entendimento pela validade da cobrança de comissão de corretagem, mas os  contratos devem trazer essas informações de forma bem clara, especificando o valor do imóvel e o valor da comissão de corretagem.

Respondida em 08/11/2018
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