Não é devida comissão de corretagem se desistência se deu por fato atribuído ao corretor

Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que isentou um casal de pagar comissão aos corretores responsáveis pela intermediação da venda de uma casa, por terem omitido dos compradores informações importantes durante a negociação.

Os compradores pagaram R$ 400 mil de sinal e assinaram instrumento particular de compra e venda, mas pediram o distrato ao saber, posteriormente, da existência de várias demandas judiciais contra empresas das quais os vendedores eram sócios – o que poderia resultar na perda do imóvel. O valor do sinal foi devolvido.

Os corretores ajuizaram ação de cobrança contra os vendedores para receber a comissão de corretagem, alegando que a taxa é devida mesmo no caso de arrependimento das partes, conforme previsto no artigo 725 do Código Civil.

A primeira instância julgou o pedido improcedente, pois entendeu não ser devida a comissão se o negócio não foi concluído. A decisão foi mantida no tribunal de segunda instância, o qual ressaltou que a motivação para o desfazimento do negócio justificava o não pagamento da comissão.

Contra essa decisão, os corretores recorreram ao STJ, argumentando que, como fora assinado o compromisso de compra e venda, e pago o sinal, ocorreu o resultado útil do negócio, ensejando direito à taxa de corretagem.

Diligência e prudência

Em seu voto, a relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi, destacou que, de acordo com a jurisprudência mais recente sobre o tema, "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio".

Contudo, a ministra ressaltou que o artigo 723 do Código Civil obriga o profissional de corretagem a se pautar na diligência e na prudência ao mediar um negócio, propiciando aos futuros compradores todas as informações necessárias à segura realização do contrato – o que não teria ocorrido no caso.

A ministra entendeu que os corretores não atuaram com diligência nem prudência, pois lhes cabia conferir previamente a existência de eventuais ações judiciais pendentes em desfavor dos vendedores, ou das pessoas jurídicas de que eram sócios.

"Ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda, e, inclusive, o pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, que poderiam ter evitado as subsequentes tratativas e formalizações entre os contratantes, acaso buscadas certidões negativas em nome das pessoas jurídicas das quais os vendedores são sócios. Mostra-se indevido, portanto, o pagamento da comissão de corretagem", concluiu a ministra.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.810.652 - SP (2018/0320507-7)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : LOCAL CONSULTORIA DE IMOVEIS S.A
RECORRENTE : LOCAL IMOVEIS LTDA
RECORRENTE : SANDRA NAPOLEAO
RECORRENTE : GERALDO CURY
RECORRENTE : DIANA TOLEDO ARRUDA MORAIS DE CARVALHO
RECORRENTE : KARINA DOCENA
ADVOGADOS : FREDERICO AUGUSTO CURY - SP186015
ALEXANDRE AUGUSTO CURY - SP234308
RECORRIDO : GIANA SENA CACERES
RECORRIDO : CIBAR ANASTACIO CACERES RUIZ
ADVOGADO : RODRIGO CAMPERLINGO - SP174939
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO
OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DESISTÊNCIA
DO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO MOTIVADO. FATO ATRIBUÍVEL AOS
CORRETORES. COMISSÃO INDEVIDA.
1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão
de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel.
2. Ação ajuizada em 21/07/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em
11/12/2018. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal, a par de decidir acerca da ocorrência de negativa de
prestação jurisdicional, é definir se é devida a comissão de corretagem na
hipótese em que houve superveniente desistência quanto à celebração do
contrato de compra e venda de imóvel, motivada por posterior ciência da
existência de várias demandas judiciais em desfavor de pessoas jurídicas das
quais os promitentes vendedores são sócios.
4. Não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o
Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese,
soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda
que de forma diversa daquela pretendida pela parte.
5. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelos recorrentes
em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de
declaração, impede o conhecimento do recurso especial.
6. As obrigações do corretor, a par daquelas comuns a todo contrato, estão
estipuladas no art. 723 do CC/02, que dispõe que o mesmo é obrigado a
executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente,

espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Ademais, deve o corretor, sob pena de responder por perdas e danos,
prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco
do negócio.
7. A remuneração devida ao corretor – e preceituada no art. 725 do CC/02
como sendo cabível quando atingido o resultado útil da mediação, ainda que
haja arrependimento dos contratantes – deve harmonizar-se com o disposto
no art. 723 do mesmo diploma legal, que prevê que a sua atividade de
mediação deve pautar-se na prudência e diligência de seus atos.
8. Na presente hipótese, constata-se que os ora recorrentes (corretores) não
atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes
cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais
que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores – ou das pessoas
jurídicas de que são sócios –, a fim de proporcionar aos promissários
compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da
avença.
9. Assim, ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a
assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal,
o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se
por fato atribuível aos próprios corretores, sendo indevida, por este motivo,
a comissão de corretagem.
10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido,
com majoração de honorários.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer em parte do recurso
especial e, nesta parte, negar-lhe provimento, com majoração de honorários, nos termos
do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo
Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Ausente,
justificadamente, o Sr. Ministro Marco Aurélio Bellizze. Dr(a). ALEXANDRE AUGUSTO
CURY, pela parte RECORRENTE: LOCAL CONSULTORIA DE IMOVEIS S.A.
Brasília (DF), 04 de junho de 2019(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora