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Mudanças na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)

Aborda as principais alterações trazidas pelo Projeto de Lei 71/2007, mencionando as vantagens e desvantagens de cada qual.

Direito Civil | 14/mai/2009

A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) da Câmara dos Deputados aprovou, no dia 05 de maio de 2009, em caráter conclusivo, a atualização da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). O Projeto de Lei nº 71/2007 abarca as mudanças da lei. Analisemos algumas delas. 

O locatário que devolver o imóvel antes do prazo de duração do contrato deverá pagar, via de regra, a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, e não a multa prevista no Código Civil. O mencionado dispositivo evita surpresas desagradáveis para aqueles que incluírem a cláusula prevendo esta tipo de rescisão contratual.

A nova lei prevê, ainda, o fim da indenização do locatário no caso de o dono do imóvel não querer renovar o contrato por ter recebido proposta mais vantajosa de terceiro. Nesse caso, o inquilino só poderá optar por cobrir a proposta para evitar a perda da locação. Desse modo, o proprietário do imóvel terá mais liberdade em lidar com seu bem, buscando uma maior remuneração pela locação. Já para o inquilino, a manutenção do contrato nestas situações torna-se mais custosa.

Neste contexto, a nova lei ainda criou a hipótese de retomada liminar do imóvel em caso de resistência à renovação com base em melhor proposta. Porém, o proprietário terá que pagar caução para garantir indenização ao inquilino se a decisão liminar de retomada do bem for alterada.

Outra alteração que merece ser mencionada é a hipótese de revisão extracontratual dos aluguéis, em contratos não-residenciais, que se fará por arbitramento. Tal inovação amplia as possibilidades de revisão, pois restringe a burocracia para tanto. Além disso, qualquer das garantias de locação se estenderão, salvo estipulação em contrário, até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado. Entretanto, quando da prorrogação ou renovação do contrato com a garantia de fiança , deverá haver expressa anuência do fiador.

A nova redação de lei estabelece novos procedimentos para a reintegração de posse nas relações entre lojistas e empreendedores de shoppings centeres, sendo que quando o fundamento da ação for a falta de pagamento de aluguel, o pedido poderá ser cumulado com a cobrança dos valores em atraso, incluindo honorários, juros de mora, entre outros. Porém, a reintegração liminar na posse não se fará se o réu efetuar, no prazo da contestação, o depósito judicial da integralidade da quantia indicada na memória de cálculo.

Ademais, na hipótese de o imóvel ser abandonado pelo lojista, o contrato ficará automaticamente extinto e o empreendedor poderá reintegrar-se na posse independentemente de autorização judicial, na presença de um tabelião de notas, que atestará o abandono e descreverá o estado do imóvel em ata notarial, ficando entendido que, se na ocasião da reintegração extrajudicial na posse já houver ação judicial com pedido desta natureza, o juiz declarará a perda de seu objeto, condenando o réu nas custas processuais e honorários advocatícios.

Ainda nesta situação, se a sentença que conceder a reintegração for cumprida provisoriamente, poderá o réu reclamar, em ação própria, indenização por perdas e danos, caso o pedido de reintegração seja julgado improcedente ao final, sendo vedado, em qualquer hipótese, o retorno do réu ao imóvel.

Vale lembrar, ainda, que nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento, não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Note-se também que "os móveis e utensílios deixados no imóvel serão entregues à guarda de depositário, que poderá ser o locador ou pessoa por ele indicada, independentemente de autorização judicial, perdurando o encargo até que o locatário reivindique os bens; se não os reivindicar em até 60 (sessenta) dias após a imissão na posse, operar-se-á, por abandono, a perda da propriedade móvel (nova redação do artigo 66, parágrafo único).

Outra alteração que merece ser mencionada é o valor dos aluguéis fixados provisoriamente em ação de revisão. Caso não haja acordo entre as partes, nas ações propostas pelo locador, o aluguel provisório não poderá exceder a 80% (oitenta por cento) do pedido; e quando a ação for proposta pelo locatário, o aluguel não excederá a 120% (cento e vinte por cento) do pedido.

Quanto à desocupação do imóvel, em caso de não renovação do contrato, a lei sofreu mudança brusca. A nova redação prevê o prazo de trinta dias, e não mais de seis meses, para desocupação do imóvel, contado da intimação do locatário, por si ou seu advogado, se houver pedido na contestação.  Se o pedido for fundado em melhor proposta por terceiro, a liminar de desocupação será de 15 (quinze) dias.

Além disso, determina a nova lei que o dono do imóvel poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia e pedir a apresentação de nova garantia, sob pena de rescisão do contrato. Tal alteração proporciona maiores garantias ao proprietário e reduz a chance de inadimplência. Por outro lado, a mudança dificulta a efetivação do contrato para o inquilino.

Ressalta-se, ainda, que em caso de separação do casal que aluga o imóvel, o fiador poderá ficar desobrigado das suas responsabilidades. Ele só continuará responsável pela fiança durante 120 (cento e vinte) dias após notificar o locador.

A nova redação da Lei do Inquilinato acabou também por reforçar o "caráter personalíssimo" das locações não-residenciais, geralmente celebradas com pessoas jurídicas, a fim de evitar que manobras societárias permitam ao locatário transferir, indiretamente, a locação a terceiros. Essa medida confere mais garantias ao dono do imóvel, mas pode tornar desinteressante para as pessoas jurídicas.

Essas são as principais mudanças abrangidas pelo Projeto de Lei 71/2007, que introduziu na Lei de Inquilinato inovações já existentes no Código Civil e em outras legislações, além de incluir normas mais atentas à modernidade em que vive nossa sociedade, que acaba por alterar consistentemente todas as regras anteriormente elaboradas. As inovações são bem claras, e trarão maior celeridade aos procedimentos relativos aos contratos de locação, além de trazer maiores benefícios ora ao locatário, ora ao locador.

Referência bibliográfica

Portal da câmara dos Deputados. Projeto Lei 71/2007. Disponível em http://www.camara.gov.br/internet/sileg/Prop_Detalhe.asp?id=340225. Acessado em 13 de maio de 2009.

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