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Estatuto da Cidade - Lei 10257/01

O Estatuto da Cidade visa estabelecer diretrizes gerais da Política Urbana e especialmente regulamentar o artigo 182 da Constituição Federal, fixando os princípios, objetivos, diretrizes, e instrumentos de gestão urbana.

Direito Administrativo | 24/nov/2001

O Estatuto da Cidade visa estabelecer diretrizes gerais da Política Urbana e especialmente regulamentar o artigo 182 da Constituição Federal, fixando os princípios, objetivos, diretrizes, e instrumentos de gestão urbana.

No que tange especificamente ao parcelamento de solo, estabelece nas diretrizes gerais:

    1) o ordenamento e controle do uso do solo, de forma a evitar o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;

    2) o planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;

    3) a simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas editalícias, com vistas a permitir a redução de custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais.

Determina a utilização de instrumentos para atingir os objetivos da lei: a) planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social; b) planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões; c) o planejamento municipal, em especial, o Plano Diretor, a disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo, o zoneamento ambiental, plano plurianual; d) institutos tributários e financeiros; e e) institutos jurídicos e políticos.

Permite que lei municipal específica determine o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios para os imóveis subutilizados – entendendo-se como tal aqueles que não atinjam o aproveitamento mínimo definido no Plano Diretor ou em legislação dele decorrente. Neste caso, a Municipalidade poderá determinar as condições e os prazos para que sejam implementadas essas novas condições.

Pelo Projeto de Lei, considerava-se também imóvel subutilizado aquele que estivesse sendo utilizado em desacordo com a legislação urbanística ou ambiental. Essa previsão legal – ou melhor, o inciso II do art. 5º- foi vetada pelo Presidente da República por restringir o direito fundamental de propriedade, assegurado pela Constituição Federal. Cumpre esclarecer que a CBIC, representando as entidades da construção civil, dentre elas o Secovi-SP e o SindusCon-SP, solicitou ao Presidente da República que esse dispositivo legal fosse vetado.

Será o Plano Diretor quem delimitará as áreas nas quais deve ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, considerando-se a existência de infra-estrutura e de demanda para utilização.

Inicialmente, o proprietário será notificado para cumprir essa determinação municipal. Estabelece o Estatuto os prazos máximos de: a) um ano para que o proprietário protocolizar no órgão municipal competente o projeto do empreendimento; e b) de dois anos para que o proprietário do imóvel inicie as obras do empreendimento. Ressalte-se que essa notificação deverá ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis e será procedida por um funcionário público municipal ou por edital, se frustrada a tentativa de notificação.

Caso não sejam realizados o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, poderá a Prefeitura aplicar alíquotas progressivas para o IPTU pelo prazo de 05 anos. Depois desse prazo, o Município poderá desapropriar o imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

A alíquota do IPTU não poderá exceder a duas vezes o valor cobrado no ano anterior e não poderá ser superior a 15% (quinze por cento). Nesse caso, não se permite ao município conceder isenção ou anistia para os valores cobrados do proprietário

Cumpre esclarecer que, não obstante a CBIC, juntamente com o SindusCon-SP e o Secovi-SP, tenha solicitado o veto presidencial ao dispositivo legal que fixa a progressividade de até 15% para a alíquota do IPTU, por entender que viola o princípio constitucional da capacidade contributiva, o Presidente não apôs seu veto a este artigo.

Como já dito, decorridos cinco anos de cobrança de IPTU progressivo, poderá a Municipalidade proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida ativa, que serão, por sua vez, resgatados no prazo de até dez anos, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.

O valor real da indenização deverá refletir o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação; não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

Na hipótese de desapropriação, o Município deverá, no prazo máximo de 05 anos, proceder ao adequado aproveitamento do imóvel. O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, mediante procedimento licitatório.

É criado o usucapião especial de imóvel urbano. Aqui, o possuidor de imóvel de até 250 m², que o possuir pelo período de cinco anos, poderá adquirir seu domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel. Cria também o usucapião coletivo, para a hipótese em que não for possível identificar os terrenos ocupados (nesse caso, para áreas urbanas superiores a 250m² e para ocupantes de baixa renda), desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Na hipótese de usucapião especial coletivo de imóvel urbano, este será declarado pelo Juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis, devendo o juiz, na sentença, atribuir igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

No projeto de Lei, havia o instituto da concessão de uso especial para fins de moradia: aquele que possuísse como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados situada em imóvel público, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, teria o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação à referida área ou edificação, desde que não fosse proprietário ou concessionário de outro imóvel urbano ou rural.

Especificamente com relação à concessão de uso especial para fins de moradia, esclarecemos que o Presidente vetou todos os dispositivos legais que regiam o assunto, por entender que a redação dada aos artigos contraria o interesse público. Ressaltamos que a CBIC solicitou o veto presidencial aos arts. 15, 16, 17, 18, 19 e 20.

Permite a Lei 10.257 que Lei Municipal, baseada no Plano Diretor, delimite as áreas em que incidirá o direito de preempção e o prazo de vigência (preempção: é quando o Município tiver preferência na aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares).

A preempção somente poderá ser utilizada quando o Poder Público precisar de áreas para, entre outras hipóteses: execução de programas e projetos habitacionais e de interesse social; b) ordenamento e direcionamento da expansão urbana; c) implantação de equipamentos urbanos e comunitários; d) criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes.

Nesse caso, o proprietário que tiver imóvel em que incide a preempção deverá notificar o Município quanto à sua intenção de aliená-lo. Nesta hipótese, o proprietário do imóvel anexa à notificação as condições que se dará o negócio; caso venha a realizar em condições diferentes, a venda será considerada nula para todos os efeitos legais.

Se a venda a terceiros for considerada nula, o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior àquele.

É criada a outorga onerosa do direito de construir que deverá ser definida pelo Plano Diretor. Ele poderá fixar as áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado – definida como a relação entre área edificável e a área do terreno-, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

Também será o Plano Diretor quem definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes e aproveitamento como fixar as áreas em que poderá ser utilizada a outorga onerosa.

Institui a operação urbana consorciada. Conceitua operação urbana consorciada como o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação de proprietários, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. Poderá ser prevista na operação urbana consorciada: a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto dela decorrente.

Será lei específica que aprovará a operação urbana consorciada, devendo prever como deverá ser operacionalizado o plano da operação urbana consorciada.

Permite o Estatuto da Cidade que Lei Municipal autorize proprietário de imóvel urbano a exercer, em outro local, o seu direito de construir previsto no Plano Diretor, desde que o imóvel venha a ser considerado necessário para fins de: preservação ou para programas de regularização fundiária.

Determina ainda que o Município poderá definir por lei os empreendimentos e as atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público Municipal.

Com relação ao Plano Diretor, determina o Estatuto que será ele o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana e deverá englobar o território do Município como um todo.

O processo de elaboração do Plano Diretor observará a realização de audiências públicas, ampla participação da população, publicidade aos documentos produzidos e o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos. A inobservância e qualquer um dos requisitos acima citados, ensejará a anulação da lei que instituir o Plano Diretor.

O Plano Diretor será obrigatório: a) para cidades com mais de 20 mil habitantes; b) integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas; áreas de especial interesse turístico; inseridas nas áreas de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.

O plano Diretor deverá conter, no mínimo: a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado: a)o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; b) o direito de preempção; c) a outorga onerosa do direito de construir; d) as operações urbanas consorciadas; e) a transferência do direito de construir.

Define, por último, os instrumentos que deverão ser utilizados visando a gestão democrática da cidade. São eles: os órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal; b) debates, audiências e consultas públicas; c) conferências sobre assuntos de interesse urbano; d) iniciativa popular. Pelo projeto de lei, poderia ser utilizado o referendo popular e plebiscito, mas este dispositivo legal foi vetado pelo fato de já estar disciplinado pela Lei nº9.709/98.

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