Adjudicação compulsória extrajudicial: uma importante inovação em prol da regularização de imóveis no Brasil (2024)

A adjudicação compulsória é o instituto jurídico no qual o comprador de um imóvel, que tenha cumprido integralmente com as suas obrigações contratuais, possui para obter a propriedade (domínio) do imóvel, diante de uma resistência injustificada do vendedor.

Para que a ação de adjudicação compulsória de bem imóvel seja julgada procedente é necessário que a parte interessada apresente o contrato de compra e venda em que não conste cláusula de arrependimento e comprove o pagamento do valor ajustado.

Embora o artigo 1.417 do Código Civil estabeleça a necessidade de registro no Cartório de Registro de Imóveis da promessa de compra e venda (contrato), a Súmula 239 do STJ autoriza que o comprador utilize a adjudicação compulsória em face do vendedor, ainda que não registrado o compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel.

A adjudicação compulsória tem sido de extrema importância para a escrituração de contrato de compra e venda particular após a morte do promitente-vendedor. Importante destacar que nesta hipótese de falecimento de um dos vendedores, a aferição da recusa à outorga da escritura deve ser realizada em relação ao seu espólio.

A adjudicação compulsória judicial deve ser instruída com provas cabais acerca do negócio jurídico celebrado, da quitação da avença e, ainda, da negativa do promitente vendedor em realizar a transferência da titularidade do bem, de modo que, ausente os requisitos necessários, torna-se incabível o pleito adjudicatório, até porque ao comprador (autor) cabe a prova dos fatos constitutivos do seu direito (CPC , art. 373 , I ).

Nos casos em que os direitos do promitente comprador tenham sido cedidos, conforme orientação do STJ, não se torna necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no posso passivo da ação, desde que comprovada toda a cadeia de cessões. ( AgRg no Ag 1.120.674/RJ , Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 13.5.2009).

Considerando que no Brasil não se tem o costume de registrar os compromissos de compra e venda no Registro Geral de Imóvel, a utilização da adjudicação compulsória surge como importante ferramenta para a regularização da propriedade do imóvel.

Todavia, é sabido que o Poder Judiciário brasileiro é demasiadamente moroso e oneroso, de modo que a possiblidade de adjudicação compulsória extrajudicial criada pela Lei 14.382/22 revela-se como uma extraordinária forma de consolidar a propriedade de um promitente comprador, que por motivos alheios a sua vontade, não consegue alcançar o promitente vendedor para obter o direito real sobre a propriedade.

Com requisitos similares à ação judicial, a adjudicação compulsória extrajudicial exige que o promitente comprador, representado por um advogado, apresente pedido instruído com o instrumento de compra e venda ou de cessão, se for o caso; prova da recusa do vendedor em transferir a propriedade, caracterizada pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); e procuração com poderes específicos.

Embora a adjudicação compulsória extrajudicial tenha aparência de procedimento fácil e simples, é de suma importância que o advogado que represente o comprador seja especializado em Direito Imobiliário e tenha familiaridade com o assunto, assim se poupará tempo e dinheiro, dois fatores de extrema importância em nosso cotidiano.