Formas de aquisição da propriedade imóvel


31/out/2003

Estudos sobre as diversas formas de aquisição da propriedade móvel, como acessão e usucapião.

Por Alexandre Ferreira

Classificação:

Adquire-se a propriedade de forma originária e derivada:

Originária – Quando desvinculada de qualquer relação com titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão. A maioria da doutrina, entende também como originária a aquisição por usucapião e acessão natural, formas de aquisição que vermeos adiante.

Derivada – Ocorre quando há relação jurídica com o antecessor. Existe transmissão da propriedade de um sujeito a outro. A regra fundamental dessa modalidade é que ninguém pode transferir mais direitos do que tem “ nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet” . Existe transmissão derivada tanto por inter vivos como mortis causa, Nesta última, o fato da morte faz com que o patrimônio do falecido transfira-se a herdeiros. ( Princípio da Saisine )


Da Aquisição por registro do título:

Elencada nos arts. 1245, 1246 e 1247 a aquisição da propriedade imóvel pelo registro do título é a transferência entre vivos da propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente.

Enquanto não se registrar o título, que deve ser público, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

O registro torna-se eficaz no momento da apresentação do título qo oficial do registro e assim que este prenotar no protocolo que é a chave do registro geral.

O Artigo 1247, traz a possibilidade de cancelamento de registro caso este não exprima a verdade. Cancelado o registro cabe ação de reivindicação de imóvel independente de boa fé ou justo título. ( Direito de Sequela).

Devem ser igualmente registradas as sentenças proferidas em ações divisórias, inventários, partilhas, as sentenças que adjucarem bens de raiz em pagamentos de dividas de herança, as sentenças de separação, nulidade e anulação de casamento quando houver imóveis na partilha e sentença proferia em ação de usucapião bem como qualquer sentença, transitada em julgado, que transmita, total ou parcialmente a propriedade de um bem imóvel.


Da Aquisição por Acessão:

Acessão é o aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo. A Acessão é modalidade de aquisição de propriedade dividida em cinco espécies:

Acessão por formação de ilhas: O artigo 1249 do Código Civil dispõe: “As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;

II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.”

Vale lembrar , que de acordo com o código das águas, se as correntes forem navegáveis, trata-se de águas públicas, e portanto a regras do código civil que dizem respeito a aquisição de propriedade por acessão aplicam-se aos rios não navegáveis.

Acessão por aluvião: Art. 1.250:.”Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.

Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem”

O que caracteriza o aluvião é o fato do é o fato de o acréscimo feito pelo rio à margem ser de tal modo lento que se torna impossível precisar a quantidade acrescida no momento anterior.

Por analogia, se resolve o problema do aluvião com a regra de que o acessório acompanha o principal.

Conceito Jurídico – código das águas - “Art. 16. Constituem "aluvião" os acréscimos que sucessiva e imperceptivelmente se formarem para a parte do mar e das correntes, aquém do ponto a que chega o preamar médio, ou do ponto médio das enchentes ordinárias, bem como a parte do álveo que se descobrir pelo afastamento das águas.”

Acessão por avulsão: “Verifica-se avulsão quando a força súbita da corrente arranca uma parte considerável e reconhecida de um prédio, arrojando-a sobre outro prédio” – código das águas – art.19

Art. 1251 do código civil “Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida”

O Diferencial da acessão por avulsão, está na indenização ao primeiro proprietário para aquisição do acréscimo no período de um ano, ou sem indenização se após o prazo ninguém houver reclamado. Entretanto o primeiro proprietário não é obrigado a aceitar a indenização, podendo optar pela remoção da parte acrescida a terreno de outrem.

Acessão por álveo abandonado. Definição de álveo – leito do rio – “Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto”.Art.9 Código das águas.

Art. 1.252 do C.C. “O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo”

Porém se a mudança do curso das águas se der de forma artificial, cabe indenização ao proprietário ofendido.

Construções e plantações: Elencadas nos artigos 1253 a 1259 do código civil, as construções e plantações são acessões decorrentes da conduta humana.

As construções e plantações são consideradas acessórios do solo. Não se leva em conta o conceito de valor. A presunção é que pertencem ao proprietário do solo, embora não seja essa presunção absoluta. Como é possível semear, plantar e construir com sementes e materiais não pertencentes ao proprietário do solo, distinguem-se as hipóteses nas quais isso pode ocorrer:

1-Semeadura, plantação ou construção em terreno próprio com material alheio – com solução no art. 1254 – “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.”

2- Semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com material próprio - com solução no art.1255 – “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Se o semeador, plantador ou construtor agiu de má fé, poderá ser constrangido a repor as coisas no estado em que se estavam e a pagar pelos prejuízos, No entanto se ambos estão de má fé o art. 1256 determina que o proprietário adquira os acréscimos e pague o valor das acessões.

Presume-se a má fé do proprietário quando este sabia do trabalho de construção ou lavoura e não o impugnou. Locupletando-se a custa de outrem, este adquirirá a propriedade da acessão mas ficará com encargo de indeniza-la ao construtor ou plantador.

3 - Semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com material alheio com solução no art. 1257 – “O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor”

Observe que o parágrafo único, obriga primeiramente a cobrança do plantador ou construtor, para posteriormente, caso não consiga receber, cobrar o proprietário.


Construção em imóvel alheio:

Fundamento Legal:

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro

Tal problema, conhecido também como construção em zona lindeira ocorre se a construção invadir parcialmente terreno alheio em proporção não superior a vigésima parte deste. O construtor de boa fé passará a ter a propriedade da área invadida, mediante indenização pelo valor correspondente ao solo invadido. Se a área ultrapassar 1/20 do terreno pagará também indenização pela desvalorização da área remanescente.

Se o construtor estava de má fé, poderá adquirir o domínio da parcela do solo invadido, se pagar em décuplo as perdas e danos, proporcional a 1/20 daquele, desde que o valor da construção exceda ao dessa parte e não se possa demolir a porção invasora sem grave dano para a obra construída.

O construtor de boa fé que invada propriedade alheia em porção superior a sua vigésima parte, adquire o domínio da parcela invadida, respondendo por perdas e danos nos quais estão computados o valor econômico do que foi construído, a desvalorização da área remanescente e o valor de mercado da área perdida. Se agiu de má fé. O construtor é obrigado a demolir a construção , pagando em dobro a indenização das perdas e danos apurados.


Da aquisição por Usucapião:

Conceito: Usucapião é modo originário de aquisição de propriedade , através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, e mediante requisitos previstos em lei.

O usucapião , como dito antes, é considerado forma originária de aquisição de propriedade ,porque o usucapiente constitui direito à parte, independente de qualquer relação jurídica com o proprietário anterior.

Requisitos para o usucapião:

Res habilis – Coisa hábil, não pode ser coisa fora do comércio e nem pode ser bem público.

Bona Fides – Boa Fé – age de boa fé aquele que ignora o vício ou obstáculo que lhe impede a oposição da coisa – O Usucapião extraordinário, não dispensa a boa fé, somente dispensa a prova desta, pois neste dispositivo legal ocorre a presunção juris et de jure de boa fé e justo título.

Titulus – Justo título – A lei condiciona o usucapião ao fato do possuidor possuir justo título capaz de transferir-lhe a propriedade se proviesse do verdadeiro dono. A mesma observação usada a respeito da presunção da boa fé no usucapião extraordinário, vale para o justo título

Possessio – Posse – É pressuposto do usucapião a posse mansa e pacífica, sem oposição, não clandestina e não precária, pois de acordo com sua própria definição, trata-se de aquisição de domínio pela posse.

Tempus – Tempo – É pressuposto do usucapião a posse contínua e ininterrupta por determinado tempo fixado em lei.

Sentença Judicial – Defende acertadamente Silvio Rodrigues, ser a sentença judicial requisito para o usucapião, pois só com ela efetivamente se adquire a propriedade.


Espécies de Usucapião:

Usucapião Extraordinária – Art.1238 Código Civil

Aquele que ininterruptamente, sem oposição possuir como seu imóvel por quinze anos, adquire a propriedade , independentemente de justo título e boa fé (presunção juris et de jure), podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença que servirá de título para o registro no cartório de imóveis.

O Prazo de quinze anos, cai para 10 se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou Ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida com animus domini pelo prazo de quinze ou dez anos conforme o caso, presunção juris et de jure de boa fé e justo título que não só dispensa a exibição deste documento como também proíbe que se demonstre sua inexistência e sentença judicial declaratória da aquisição do domínio por usucapião.(RT, 542:212, 590:121, 586:210 e 600:44).


Usucapião Ordinária – Art. 1242 Código Civil

Aquele que ininterruptamente, sem oposição possuir como seu imóvel por dez anos, com justo título e boa fé, adquire a propriedade. O Prazo será de cinco anos se o possuidor adquiriu o imóvel onerosamente, com base no registro constante no cartório de imóveis, cancelado posteriormente, desde que nele tiverem estabelecido a usa moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida com animus domini pelo prazo de dez ou cinco anos conforme o caso, justo título ainda que viciado ou irregular, boa fé e sentença judicial declaratória da aquisição do domínio por usucapião. ( RT 241:697, 179:291, 180:592, 575:262 e 566:97)


Usucapião Constitucional Rural – Arts. 190 e 191 C.F. e 1239 do Código Civil

Modalidade de usucapião previsto na Carta Magna e recepcionado pelo Código Civil de 2002 em seu art. 1239. Também conhecido como usucapião pro labore e usucapião especial rural.

Aquele que não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possuir como sua, ininterruptamente e sem oposição, por cinco anos, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares e torna-la produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe a propriedade.

Requisitos: Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano, posse mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida com animus domini pelo prazo de cinco anos, tornar a terra produtiva com o seu trabalho ou o de sua família seja ele agrícola, pecuário ou agroindustrial, ter sua moradia habitual estabelecida no imóvel ( função social), área não superior a cinqüenta hectares , presunção juris et de jure de boa fé, não se exigindo prova de justo título, terra objeto do usucapião não pode ser pública e sentença judicial declaratória da aquisição do domínio por usucapião.


Usucapião constitucional Urbano – Art. 183 C.F. Art. 9 Lei 10257/2001 e art. 1240 Código Civil.

Modalidade de usucapião previsto na Carta Magna e recepcionado pelo Código Civil de 2002 em seu art. 1240. Também conhecido como usucapião pro morada e usucapião especial urbana.

“Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”

Requisitos: Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano, posse mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida com animus domini pelo prazo de cinco anos, utilização do imóvel para sua moradia ou o de sua família( função social), área não superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados seja ela originariamente edificada ou não, porém deve Ter algum tipo de edificação feita pelo invasor para estabelecer sua morada, presunção juris et de jure de boa fé, não se exigindo prova de justo título, terra objeto do usucapião não pode ser pública e sentença judicial declaratória da aquisição do domínio por usucapião.( RT 727:169, 690:73)


Usucapião Especial Urbano Coletivo – Arts. 10 a 14 Lei 10257/2001

As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Requisitos: Os possuidores não ser proprietários de imóvel rural ou urbano e devem ser comprovadamente de baixa renda, posse mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida com animus domini pelo prazo de cinco anos, utilização do imóvel para moradia ( função social), área superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados seja ela originariamente edificada ou não, porém deve ter algum tipo de edificação feita pelos invasores para estabelecer sua morada, impossibilidade da divisão dos terrenos ocupados por cada possuidor, presunção juris et de jure de boa fé e justo título, imóvelobjeto do usucapião não pode ser pública e sentença judicial declaratória da aquisição do domínio por usucapião que atribuirá igual fração ideal do imóvel a cada possuidor.

Obs: Para todos os casos acima , para o fim de contar o tempo exigido para o usucapião, pode o possuidor acrescentar à sua posse a dos seus antecessores contanto que todas sejam contínuas e pacíficas ( Art. 1243 C.C.) lembrando que os vícios da posse também se transmitem, portanto a posse anterior se for violenta, clandestina ou precária, tais vícios, entre outros se transmitem para o possuidor derivado, trata-se do princípio da accessio possessionis.




Críticas ou sugestões sobre este conteúdo? Clique aqui.