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Arrematante responde por dívida de condomínio se houve ciência prévia inequívoca, ainda que edital seja omisso

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

Se o arrematante foi comunicado previamente da existência de débitos condominiais por outros meios, a ausência de informação no edital da hasta pública não o isenta da responsabilidade pela dívida.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de um arrematante que alegava não ter sido informado de que o imóvel adquirido em leilão continha parcelas de condomínio atrasadas.

Depois de vencer o leilão, ele solicitou a nulidade do negócio, alegando que não sabia dos débitos deixados pelo antigo proprietário devido à falta da informação no edital.

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) negou o pedido sob o argumento de que todos os participantes tiveram ciência da existência de débitos de condomínio antes que o leilão acontecesse, por determinação judicial, por intermédio do leiloeiro.

Ciência inequívoca

A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que, no caso em análise, mesmo sem ter sido publicada a informação no edital, os interessados foram informados sobre as dívidas. Segundo ela, aqueles que não concordassem poderiam desistir do leilão.

“O tribunal de origem consignou que ‘o débito condominial, em que pese omitido no edital, chegou ao conhecimento do licitante adquirente por determinação judicial, através do leiloeiro’, bem como que está provado nos autos que ‘todos os licitantes tiveram ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes da arrematação’”, esclareceu a ministra.

Segundo Nancy Andrighi, a obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como “obrigação propter rem”, sendo, portanto, garantida pelo imóvel que deu origem à dívida e estendendo-se, inclusive, ao seu adquirente em leilão.

Segurança jurídica

A ministra frisou não ser possível responsabilizar o arrematante de um imóvel em leilão por eventuais encargos omitidos no ato estatal, por ser incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.

Porém, de acordo com ela, quando há ciência antecipada de que existem despesas condominiais aderidas ao imóvel, o arrematante deve assumir a responsabilidade pelo pagamento.

Ao negar o recurso, a relatora concluiu que não seria razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital, como pretendia o recorrente, “apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma”.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.523.696 - RS (2015/0070207-7)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : JORGE KITANI
ADVOGADO : UMBERTO GIOTTO NETO - PR022946
RECORRIDO : FAZENDA NACIONAL
INTERES. : CONDOMINIO EDIFICIO SERRA NEGRA
ADVOGADO : JOSE AUGUSTO VIEIRA BORGES - PR011458
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL.
DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO INFORMADOS NO EDITAL DE PRAÇA.
INEQUÍVOCA CIÊNCIA DOS PARTICIPANTES POR OUTRO MEIO.
RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. JULGAMENTO: CPC/73.
1. Ação de execução fiscal ajuizada em 1998, da qual foi extraído o presente
recurso especial, interposto em 05/02/2015 e redistribuído ao gabinete em
15/05/2018.
2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e
sobre a responsabilidade do arrematante do imóvel por débitos
condominiais pendentes, não informados no edital.
3. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à
manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida,
estendendo-se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública.
4. A publicidade da hasta pública se justifica, de um lado, porque ao Estado
não é dado escolher o adquirente, mas promover a alienação a quem der o
maior lanço, e, de outro lado, porque todos os interessados devem ser
prévia e claramente informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao
bem, que possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação.
5. Em princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser
atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas
condominiais anteriores à alienação judicial.
6. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou, a despeito da omissão
do edital, que, por determinação judicial, todos os participantes tiveram
ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes da
arrematação.
7. Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar
antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas
ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da
participação na hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da
arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade
em detrimento do fim a que se destina a norma.
8. Recurso especial conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer do recurso especial e
negar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros
Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a
Sra. Ministra Relatora. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Marco Aurélio Bellizze.
Brasília (DF), 26 de fevereiro de 2019(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

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