Arrematante de imóvel é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas

O arrematante de imóvel em hasta pública – desde que conste do respectivo edital de praça a existência de ônus incidente sobre o bem – é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação.

O entendimento foi da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O colegiado destacou que a dívida de condomínio é obrigação propter rem, e que, por esse motivo, admite-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.

Em sua defesa, o arrematante alegou que seria inviável incluí-lo no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase de cumprimento de sentença, já que não participou do processo de conhecimento que constituiu o título executivo.

Natureza jurídica

Em seu voto, o ministro relator do processo, Paulo de Tarso Sanseverino, ressaltou que a Segunda Seção já enfrentou a questão da natureza jurídica da obrigação relativa a débitos condominiais, ocasião em que se firmou a tese de que tais despesas são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária, ou de quem tenha posse, gozo ou fruição do imóvel, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

"A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa – no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência", afirmou o relator.

Previsão em edital

Outro ponto destacado pelo magistrado, que citou julgados anteriores da Terceira e da Quarta Turmas, é a obrigatoriedade de o edital da hasta pública explicitar os débitos do imóvel como condição para que se responsabilize o arrematante por eventuais dívidas.

"Colhe-se dos autos que o arrematante, ora recorrente, tinha plena ciência do débito discutido nos autos", concluiu o ministro.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.672.508 - SP (2017/0114274-1)
RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
RECORRENTE : CELSO BEDIN
ADVOGADOS : LUIZ MURILLO INGLEZ DE SOUZA FILHO - SP120308
DÉBORA MARIA SAVOLDI E OUTRO(S) - SP310677
RECORRIDO : CONDOMINIO EDIFICIO VAN GOGH
ADVOGADOS : GUSTAVO AULICINO BASTOS JORGE - SP200342
AMANDA BARROSO SOARES - SP338986
WILMER VIANA JUNIOR - SP386777
INTERES. : ANA MARIA DO NASCIMENTO
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL
(CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM
HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA
EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER 'PROPTER
REM' DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.
SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO.
1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante
no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase
cumprimento de sentença.
2. Em recurso especial não cabe invocar ofensa à norma constitucional.
3. Os arts. 204 e 206, § 5º, I, do CC não contêm comandos capazes de
sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF.
4. Não há violação aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II e § único, II, do
CPC quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo
Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma
fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte
recorrente.
5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem",
constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o
imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas
condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à
arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo
executado pelo arrematante.
6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça prosseguindo

no julgamento, após a vista regimental do Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, por
unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro
Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro
(Presidente) e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília, 25 de junho de 2019(data do julgamento)
MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Relator