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Prévio contrato de compra sem registro não impede arrematante de ficar com o imóvel

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que arrematantes de imóvel em hasta pública têm direito à propriedade, mesmo com a existência de prévio contrato de compra e venda do bem entre outras pessoas, porém não registrado em cartório imobiliário. Ao modificar o entendimento de segundo grau, a turma reconheceu que, até o seu regular registro no órgão competente, o ajuste particular gera obrigação apenas entre as partes envolvidas.

Segundo a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, a obrigação perante terceiros (erga omnes) só ocorre com o registro imobiliário do título, o que foi feito apenas pelos arrematantes. “Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação”, elucidou.

Embargos de terceiro

A propriedade em litígio foi alvo de diversas transações de venda, todas sem efetivo registro de transferência de posse, e, posteriormente, foi arrematada ao ir a leilão em processo de execução.

Dessa forma, coube à Terceira Turma decidir, em recurso especial, qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos supostos adquirentes do imóvel, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no cartório imobiliário.

Seguindo o voto da relatora, o colegiado entendeu que o direito a prevalecer é o dos arrematantes, visto que “a propriedade do bem imóvel só é transferida com o respectivo registro do título no cartório imobiliário competente”.

A ministra disse que sua decisão não se opõe à Súmula 84/STJ, que apenas consolida a tese de que o registro imobiliário do título não é requisito para a oposição de embargos de terceiro.

Ainda de acordo com a ministra relatora, apesar de não ser requisito para oposição dos embargos de terceiro, o registro do título “é imprescindível para a sua oponibilidade em face de terceiro que pretenda sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do promitente comprador”.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.724.716 - MS (2012/0175912-7)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : SILVIO AIRES FERREIRA DA SILVA
RECORRENTE : DARCI VIEIRA BORGES
ADVOGADO : JESUS DE OLIVEIRA SOBRINHO E OUTRO(S) - MS005157
RECORRIDO : IACITA TEREZINHA RODRIGUES DE AZAMOR PIONTI
RECORRIDO : ANTONIO PIONTI
ADVOGADO : SILZOMAR FURTADO DE MENDONÇA JÚNIOR E OUTRO(S) - MS004287
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO
DE POSSE CUMULADA COM REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS. OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 458, II
E III, DO CPC/73. INOCORRÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E
VENDA NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO EM COTEJO COM
CARTA DE ARREMATAÇÃO DEVIDAMENTE REGISTRADA PELOS
ARREMATANTES DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA JUDICIAL. TRANSFERÊNCIA
DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO NO
CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE. OPONIBILIDADE ERGA OMNES. 1. Ação de imissão de posse, em virtude de arrematação de imóvel em hasta
pública judicial.
2. Ação ajuizada em 10/03/2009. Recurso especial concluso ao gabinete em
25/08/2016. Julgamento: CPC/73.
3. O propósito recursal é, a par da análise acerca da ocorrência de negativa
de prestação jurisdicional, definir qual direito deve prevalecer: o direito
pessoal dos recorridos, fundado em promessa de compra e venda celebrada
por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do
imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade
dos recorrentes, arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que
promoveram o registro da carta de arrematação no Cartório Imobiliário.
4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal
de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona
integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de
forma diversa daquela pretendida pela parte.
5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e
fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a
prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 458, II e III,
do CPC/73.
6. Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou
obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que,
consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito

oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência
do domínio do imóvel.
7. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao
negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro
de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos
termos da lei, o registro da carta de arrematação.
8. Ressalte-se que o Tribunal de origem acabou reconhecendo que a
pretensão da ação de imissão de posse se esvaziara, diante da procedência
dos embargos de terceiro opostos.
9. Diante da prejudicialidade entre as demandas, e, julgados improcedentes
os embargos de terceiro por esta Corte, é de rigor que se reconheça a
procedência do pedido de imissão na posse formulado. Contudo, como há na
ação de imissão de posse pleito de reparação por perdas e danos, sequer
analisado pela Corte local, o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para
análise do pleito, é medida que se impõe.
10. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer do recurso especial e
dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs.
Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 25 de setembro de 2018(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

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