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Conflitos em garagens de condomínios

Breves considerações sobre a disciplina de vagas de garagem em condomínios edilícios.

Direito Civil | 19/set/2009

Independentemente do porte, destinação (residencial, comercial, shopping, etc.) ou localização, constata-se que o estacionamento de veículos em prédios é um grande foco de conflitos nos dias de hoje. Problemas que, devido ao aumento de veículos nos grandes centros urbanos, estão se tornando cada vez mais habituais. Neste trabalho, serão apresentadas algumas medidas para evitar que o valioso bem comum que é a garagem torne-se um obstáculo para o convívio pacífico entre condôminos, moradores e usuários.

Primeiramente, é relevante explicitar, mesmo que genericamente, como as vagas de veículos podem ser especificadas em Condomínios (com exceção dos edifícios-garagem): (a) como unidade autônoma, obrigatoriamente marcada e com fração ideal especificada; (b) como parte acessória de uma unidade, podendo ser marcada ou não; e (c) como propriedade do Condomínio.

A classificação acima se torna importante para se verificar qual o limite do Condomínio na criação de normas para as vagas e seus usuários. Por exemplo, sendo a vaga de garagem uma unidade autônoma (com matrícula imobiliária própria, não basta ter apenas uma fração ideal), seu proprietário poderá vendê-la livremente a terceiros (Art. 1.331, § 1°, do Código Civil Brasileiro), por outro lado, se a vaga for parte acessória de uma unidade (o que pode ser verificado pela ausência de matrícula própria ou vinculação expressa na Convenção), seu proprietário só poderá vendê-la para terceiros se a Convenção permitir ou não proibir e, mesmo assim, a Assembléia não se opuser (Art. 1.339, § 2°, do CCB). Outra situação é quando todas as vagas são desmarcadas, independente de serem propriedade exclusiva ou comum, cabe ao Condomínio determinar a distribuição das localizações das vagas, para evitar discussões entre vizinhos que desejem ocupar determinada vaga por ter uma localização mais privilegiada. Lembrando que, mesmo que a área da garagem só comportem vagas de propriedade exclusiva, a garagem como um todo é parte comum, portanto, o Condomínio tem a responsabilidade de disciplinar seu uso e acesso.

Dentre os problemas mais comuns em garagens incluem-se: estacionar veículo em vaga de outro condômino ou em lugar inadequado, utilização da vaga para depósito de bens, lavagem ou conserto de veículos, uso da vaga por pessoas desautorizadas ou não identificadas, estacionamento de mais de um veículo por vaga, estacionamento de motos, cobrança de taxa de ocupação pelo uso de vagas do Condomínio. Todas essas situações devem ser adequadamente previstas em Regulamento Interno e o Condomínio deve estar ciente de que a ausência de regras para a utilização da garagem poderá gerar, inclusive, aumento no prêmio de seguro.

No aspecto da segurança do abrigo de veículos, é importante que o Condomínio, com base em sua Convenção e Regulamento Interno, promova um cadastro de usuários e veículos autorizados. A medida visa, principalmente, assegurar a todos os moradores que todos os usuários da garagem sejam devidamente identificados, facilitando um eventual ressarcimento de prejuízos e ainda possibilita o estacionamento de veículos dos visitantes sob responsabilidade do proprietário da vaga.

Sob outra ótica, o Condomínio deve se abster de instituir proibições desnecessárias como, por exemplo, proibir o estacionamento de motos ao invés de carros. Desde que se limite à sua vaga, não haja mais de um veículo por vaga e que a utilização não crie obstáculos ao acesso e manobra na garagem pelos demais, proibições semelhantes não apresentam utilidade para a coletividade e, ainda, geram insatisfação dos condôminos diretamente afetados.

Outro problema frequente em Condomínios é o desvio de finalidade das vagas de garagem. Salvo disposição em contrário na Convenção do próprio Condomínio, somente veículos podem ser colocados na garagem, o depósito de quaisquer outros bens são vedados. Constata-se que a frequência de tal problema se deve a um pensamento equivocado de que, sendo a vaga uma propriedade exclusiva, o proprietário pode utilizá-la como bem entender. Mas, embora existam entendimentos em contrário, o direito de propriedade dos condôminos encontra seus limites quando a destinação das partes comuns ou exclusivas é desvirtuada.

Deve-se ressaltar a importância da criação de um Regramento específico para a garagem, pois toda edificação deve ter o cuidado de estipular, por escrito e previamente, as normas de utilização da garagem. Essa medida, além de prevenir problemas, legitima o Condomínio a agir quando necessário. Ocorrendo o desrespeito de qualquer norma relacionada à garagem, o Síndico deverá advertir o responsável. Se, mesmo assim, o usuário da vaga persistir em seu erro, o Síndico não deve hesitar em aplicar as penalidades previstas na Convenção, mas sem criar obstáculos à apresentação de defesa do condômino infrator à assembléia.

Seguindo os passos apresentados neste texto, dificilmente o Condomínio terá necessidade de acionar ou defender-se judicialmente em problemas relacionados à garagem. Todavia, se, mesmo assim, uma medida judicial for necessária, a probabilidade de êxito do Condomínio será extremamente alta.

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