Cooperativas imobiliárias: situação de atraso de obras e o legítimo direito dos cooperados

As cooperativas têm se tornado uma opção popular para aqueles que desejam adquirir imóvel próprio, contudo, ao se depararem com atraso de obras, é importante que os cooperados conheçam o seu legítimo direito.

As cooperativas imobiliárias têm se tornado uma opção popular para aqueles que desejam concretizar o sonho de casa própria, pois o grande atrativo dessa modalidade é o preço, ou melhor, a promessa de acesso rápido a uma unidade habitacional mediante o pagamento de baixas parcelas.

Contudo, eventual atraso das obras geralmente acaba por frustrar o sonho dos cooperados de imóvel próprio, que se sentem presos aos contratos e com a obrigação de continuar a honrar com os pagamentos a que se obrigaram, pois geralmente não conhecem o seu legítimo direito de rescindir o contrato sem qualquer penalidade e, sobretudo, de reaver a integralidade dos valores investidos.

Inicialmente, é importante destacar que mesmo nas cooperativas imobiliárias a relação entre os cooperados e a cooperativa é uma típica relação de consumo, de modo que se aplicam os direitos e as garantias previstos no CDC (Súmula 602/STJ).

Dentre outras disposições, o CDC estabelece principalmente que é direito básico dos consumidores a efetiva prevenção e reparação pelos danos patrimoniais e morais, razão pela qual, quando há atraso na entrega da obra em contratos celebrados com cooperativas imobiliárias, notadamente o consumidor tem o direito legítimo de rescindir o contrato e pedir a devolução dos valores pagos.

Isso porque, além das disposições do CDC, existem súmulas específicas dos Tribunais Superiores que se encaixam perfeitamente nessas hipóteses de atraso de obras em regime de cooperativas, vide abaixo:

Súmula 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP): "A mora na entrega do imóvel, atribuível ao vendedor, não autoriza a cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador."

Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ): "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Ou seja, percebe-se claramente que o entendimento do TJSP e do STJ estão devidamente sumulados e legitimam a rescisão contratual por parte dos cooperados sem quaisquer penalidades, uma vez que, diante de atraso de obras imputável às cooperativas, eles podem pode pedir judicialmente a rescisão contratual e a consequente devolução do total pago, sem qualquer retenção.

Inclusive, vale ressaltar também a possibilidade dos cooperados serem indenizados por meio do pagamento da cláusula penal inversa, que nada mais é do que aquela cláusula contratual que previa penalidade apenas para o caso de eventual atraso nos pagamentos. Sendo assim, uma vez que o atraso de obra consiste em descumprimento contratual exclusivo das cooperativas, é possível a inversão da referida cláusula penal para o fim de indenizar os cooperados, que somente buscam a rescisão justamente pelo atraso de obras. É o que disciplina o tema 971 do STJ, que consolidou a seguinte tese jurídica:

Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça (STJ): “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de clausula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Deste modo, em caso de descumprimento contratual por parte das cooperativas (atraso de obras), verifica-se claramente que os cooperados estão garantidos pelas normas previstas no CDC e também pelas súmulas e entendimentos dos Tribunais Superiores, notadamente para que possam se desvincular dos contratos sem quaisquer penalidades e, sobretudo, reaver centavo por centavo daquilo que foi investido para concretizar o sonho de casa própria, além da possível inversão da cláusula penal.

Quanto ao dano moral, vale registrar que a jurisprudência costuma concedê-lo quando o atraso é exagerado e ultrapassa 2 (dois) anos, pois, do contrário, é tratado como um simples descumprimento contratual que não confere automaticamente o dever de indenizar. Isto é, o dano moral é cabível em algumas situações excepcionais e é analisado caso a caso, de acordo com as respectivas peculiaridades.

De qualquer maneira, vale o alerta para que os cooperados sempre consultem previamente algum advogado especializado no direito imobiliário e no direito do consumidor para tratar da demanda de forma individual e isolada, buscando esclarecimentos e orientação específica da sua situação, em vistas da melhor condução do caso, devidamente assistida por um profissional capacitado e diligente.

Portanto, em casos de atraso de obras de cooperativas imobiliárias, os cooperados têm direitos garantidos pelo CDC e respaldados por súmulas e jurisprudência. É fundamental que os cooperados conheçam seus direitos e busquem assessoria jurídica adequada para proteger os seus interesses, pois, com o devido embasamento legal e a adoção de medidas apropriadas, é possível buscar a rescisão do contrato sem qualquer penalidade e, ainda, cumular ao pedido a cobrança da cláusula penal inversa contra a cooperativa inadimplente.