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Das benfeitorias indenizáveis e os seus efeitos no contrato de locação de imóvel urbano

Análise acerca da distinção entre benfeitorias e pertenças, suas classificações e possibilidade de indenização e direito de retenção.

CONCEITO

Benfeitoria é toda obra ou despesa feita em coisa móvel ou imóvel, para protegê-la, conservá-la, melhorá-la ou torná-la mais agradável ou valiosa.

DISTINÇÃO ENTRE BENFEITORIAS E PERTENÇAS

Enquanto as primeiras são gastos ou despesas realizadas em um bem com o fim de conservá-lo, facilitar o seu uso ou torná-lo mais agradável, as segundas, por sua vez, são aquelas que, não constituindo partes integrantes, se destinam de modo duradouro ao uso ao serviço ou o aformoseamento. Podemos destacar, nesses casos, o ar condicionado, luminárias, ventiladores de teto, Split e etc.

CLASSIFICAÇÃO

Segundo a classificação que vem desde o Direito Romano, e que também fora adotada pelo Direito Brasileiro, elas podem ser definidas em três grupos: benfeitorias ou despesas necessárias (impensae necesarie); benfeitorias ou despesas úteis (impensae utile) e benfeitorias ou despesas de luxo ou voluptuária (impensae voluptuariae). 

O Código Civil brasileiro, no seu art. 96, as define como benfeitorias necessárias as que têm por fim conservar o bem com o fim de evitar a deterioração; úteis, aquelas que facilitam ou aumentam o uso do bem; e voluptuárias, as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. 

As benfeitorias necessárias podem ser vistam também pelos aspectos da conservação e da exploração. 

Sob o primeiro aspecto, são despesas de conservação da coisa com o fim de impedir que a coisa pereça ou se deteriore como, por exemplo, a construção de uma viga ou coluna para evitar o desabamento de um bem imóvel, como também para conservar a coisa juridicamente. Seria o caso o pagamento de tributos ou a liberação de um ônus real.

No que diz respeito ao segundo, são melhoramentos para permitir a normal exploração econômica do imóvel. Um exemplo clássico seria a construção da rede de esgotamento sanitário. 

Quanto às benfeitorias úteis, que são aquelas que facilitam ou aumentam o valor do bem, pode-se mencionar, como exemplo, o acrescimento de um quarto ou banheiro ou o aumento de uma garagem. 

Já as voluptuárias, por sua vez, são aquelas de mero deleite ou recreio e que tornam o uso do bem mais agradável. Ex. jardins, cascatas, mirantes, churrasqueiras etc. 

DA INDENIZAÇÃO E DO DIREITO DE RETENÇÃO

O art. 1218 do Código Civil diz que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis além de exercer o direito de retenção pelos valores dessas. Quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, poderá levantá-las, desde que não cause dano à coisa. 

Em sentido semelhante, o art. 578 da Lei Civil, acima, no que diz respeito à locação de coisas, reza que, salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias e úteis. 

No que tange à locação de bens imóveis urbano, o art. 35 da Lei 8245/1991 (Lei do Inquilinato), diz que, salvo no que vier expresso no contrato, o locatário tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, independentemente de autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas. Em ambos os casos, será permitido o direito de retenção. 

Assim, por exemplo, se em uma demanda de despejo por falta de pagamento o locatário alegar em sua contestação o direito de reter ou permanecer no imóvel alegando despesas referentes às benfeitorias necessárias e úteis, e sendo o referido direito reconhecido, o locador só poderá executar o despejo depois efetuar o pagamento das benfeitorias. 

Esclareça-se, ainda, que no caso de alienação do imóvel, o adquirente não responde pelas benfeitorias do locatário, salvo estipulação contratual averbada no Registro Imobiliário (súmula 158 STF). 

Todavia, se no contrato de locação constar cláusula expressa de renúncia do direito de indenização por benfeitorias, o locatário não poderá ajuizar demanda indenizatória pleiteando o ressarcimento dos valores pagos. Trata-se de cláusula válida e reconhecida pela jurisprudência (Apelação Cível n 0 0000085-44.2018.8.19.0068 TJRJ; Embargos de Declaração Cível n0 1033802-76.2016.8.26.0562 TJSP).

Assim também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 335 – "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".

Quanto às voluptuárias, o art. 36 da Lei do Inquilinato, dispõe que essas não serão indenizáveis. Porém, finda a locação, o locatário poderá levantá-las, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. 

Na hipótese acima, o locatário não faz jus à indenização e tampouco ao direito de retenção. É de praxe que locador e locatário, quando do término do contrato de locação, negociem um valor para elas. Contudo, caso não haja acordo, o locatário poderá retirá-la, desde que não cause danos à estrutura e à essência do bem.

CONCLUSÃO

Benfeitorias são todas as obras ou despesas realizadas em um bem com o fim de conservá-lo, torná-lo útil ou mais agradável ao uso. Enquanto as pertenças são coisas que, embora não sejam partes integrantes, se destinam de modo duradouro ao uso, ao serviço ou o aformoseamento. 

Para o Direito Brasileiro, que seguiu a classificação do Direito Romano, as benfeitorias são definidas como necessárias – as que têm por fim conservar o bem; úteis – aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem e voluptuárias – as de mero deleite ou recreio.

Quanto à indenização e ao direito de retenção, no Código Civil o locatário faz jus ao ressarcimento dos gastos ou despesas referentes às benfeitorias necessárias e úteis. Assim como poderá exercer o direito de reter ou permanecer na coisa, em relação a essas, enquanto não for indenizado. Já quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, poderá levantá-las, desde que, a sua retirada não afete a estrutura da coisa. 

No contrato de locação de imóveis urbanos, o locatário terá direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. Quanto a essas, desde que haja autorização expressa e por escrito do locador. Já em relação àquelas, independentemente de autorização do proprietário. Observando-se que, em ambos os casos, poderá exercer o direito de retenção. 

Todavia, se no contrato constar cláusula expressa de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias ou do direito de retenção, o locatário não poderá pleitear em juízo o ressarcimento das despesas realizadas no imóvel locado, assim como não poderá reter ou permanecer no bem.

Quanto às voluptuárias, essas não são indenizáveis e insuscetíveis ao direito de retenção. O locatário poderá levantá-las, desde que não haja acordo e que a sua retirada não cause dano à estrutura do bem. 

Por fim, o adquirente não responde pelas benfeitorias do locatário, salvo estipulação contratual averbada no Registro Imobiliário.

REFERÊNCIAS

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Parte Geral v.1. São Paulo. Saraiva, 2003. 

GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Jurídico. Atualização de Ana Cláudia Schwenck dos Santos 23 a edição. São Paulo. Editora Rideel, 2019. 

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm 

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm 

https://portal stf.jus.br/textos/verTexto.asp?serviço=jurisprudenciaSumula 

https://scon.stj.jus.br/SCON/sumanot/

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