Construtora terá de devolver, em uma só parcela, valores pagos por promitente comprador
A construtora Bolognesi Engenharia Ltda., do Rio Grande do Sul, terá de devolver, em uma só parcela, os valores pagos na compra de um imóvel por Nilson Ferreira Mallet. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça deu parcial provimento a recurso da empresa, apenas para permitir a retenção de 25% dos valores pagos. A Bolognesi alegava que o comprador pagou 46 parcelas, tendo ela o direito de devolver da mesma forma.
O promitente comprador entrou na Justiça, requerendo a rescisão do contrato, pois estaria tendo dificuldades financeiras para continuar pagando as parcelas. Em primeira instância, o juiz considerou parcialmente procedente o pedido, decretando a rescisão do contrato de compra e venda e condenando a empresa a restituir, em parcela única, os valores pagos do principal, corrigidos em CUB (Custo Unitário Básico) e em juros legais. Na sentença, permitiu à empresa reter 25% dos valores pagos, a título de despesas administrativas.
As duas partes apelaram. A empresa, insistindo, entre outras coisas, no pagamento parcelado; o comprador, protestando contra a retenção de 25%. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul deu parcial provimento ao apelo da empresa para alterar a sucumbência e admitir a compensação da verba honorária, mas rejeitou o pedido de devolução por parcelas.
"O valor alcançado pelo promitente comprador já se integrou ao patrimônio da empresa responsável pelo empreendimento, nada justificando que a devolução ocorra de forma parcelada", diz a decisão. Segundo o Tribunal, as outras alegações são riscos inerentes ao negócio do ramo em que a empresa atua. O TJRS deu provimento ao apelo do comprador para reduzir o desconto de 25% para 10%.
No recurso para o STJ, a empresa protestou contra a porcentual de 10%. Afirmou que se a culpa pela rescisão é do promitente comprador, não pode o mesmo ser premiado em decorrência da quebra contratual, em detrimento do vendedor, que teria de reembolsar ao inadimplente, de uma só vez, tudo que recebera ao longo do contrato. Alegou que a decisão ofendeu os artigos 535 do CPC; 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e 82, 145 e 924 do Código Civil/191 (atuais artigos 104, 166 e 413 do Código Civil/2002). Ainda segundo a construtora, o quantitativo a ser devolvido com o abatimento de apenas 10% dos valores pagos irá causar prejuízos significativos à promitente vendedora.
"O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas", lembrou o ministro Aldir Passarinho Junior, relator do recurso, ao dar parcial provimento ao recurso da empresa "Na esteira dos precedentes, e não identificando circunstâncias excepcionais na espécie, conheço do recurso especial e lhe dou parcial provimento para estabelecer retenção de 25% da quantia paga pela autora, tendo que, acima disso, se configura abusividade e onerosidade excessiva na cláusula penal", concluiu o ministro.