Ação de despejo é a via processual adequada para comprador tomar posse de imóvel locado

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o meio adequado para ter a posse do bem, no caso de aquisição de imóvel locado, é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão na posse.

O entendimento teve origem em ação de imissão na posse ajuizada pela compradora de um imóvel alugado, após denúncia do contrato de locação firmado pelos antigos proprietários, com o objetivo de entrar na posse do bem. A autora alegou que o contrato não estava averbado na matrícula do imóvel e que o locatário não respondeu às tentativas de renovação do aluguel, não pagou as parcelas em atraso nem restituiu o imóvel.

Por seu turno, o locatário apontou a inviabilidade do instrumento processual manejado pela nova proprietária, pois, com base nos artigos 5º e 8º da Lei 8.245/1991, a ação adequada seria a de despejo, independentemente do fundamento do término da locação.

Alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação

Relator do processo no STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ressaltou que a alienação do imóvel permite ao comprador a denúncia do contrato de locação (artigo 8º da Lei 8.245/1991), tendo em vista o princípio da relatividade dos efeitos contratuais (as estipulações do contrato só produzem efeitos entre as partes contratantes).  

Entretanto, ele observou que o artigo 5º da Lei 8.245/1991 é expresso ao determinar que a exigência da posse por quem adquire imóvel alugado seja feita em ação de despejo, porque a alienação durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade.

"O adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato, se assim desejar, ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia", afirmou o relator.

Retomada da posse não pode ferir o direito de quem ocupa o imóvel regularmente

Em relação à averbação do contrato junto à matrícula do imóvel, Cueva ponderou que ela só é necessária nos contratos de locação com cláusula de vigência, para afastar a denúncia pelo novo proprietário antes de vencido o prazo.

"Se não há cláusula de vigência ou não há averbação, o novo adquirente não está obrigado a respeitar o contrato, podendo exercer livremente seu direito potestativo de denunciá-lo, mas, para imitir-se na posse direta do imóvel, deve seguir o rito processual adequado, valendo-se da ação de despejo", disse o ministro.

O magistrado ressaltou que entendimento diverso poderia "malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem", recordando que a mesma posição foi manifestada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira no REsp 1.590.765, que tratava da mesma controvérsia e do mesmo locatário.

Esta notícia refere-se ao processo: REsp 1864878

RECURSO ESPECIAL Nº 1864878 - AM (2020/0054346-8)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : OI MOVEL S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS : WILNA ELIZABETH SANTIAGO CAVALCANTE - AM004339
PABLO HERTZ BRUZZONE LEAL - RJ159485
MARIANA PIMENTEL PERES E OUTRO(S) - RJ178341
Alexandre Miranda Lima - AM000596A
RECORRIDO : GRYPS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
ADVOGADOS : CRISTIANE PINHEIRO DIÓGENES E OUTRO(S) - CE013446
CRISTIANE MEIRELES DE OLIVEIRA - CE015511
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC/2015.
NÃO OCORRÊNCIA. BEM IMÓVEL LOCADO. ALIENAÇÃO. CONTRATO DE
LOCAÇÃO. DENÚNCIA PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. ART. 8º DA
LEI Nº 8.245/1991. RETOMADA DO BEM. PRETENSÃO. AÇÃO DE
DESPEJO. VIA ADEQUADA. ART. 5º DA LEI Nº 8.245/1991.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e
3/STJ).
2. Na origem, cuida-se de ação de imissão de posse proposta por
adquirente de imóvel alugado, que pretende, após a denúncia do contrato
de locação, reaver a posse direta do bem.
3. As questões controvertidas no presente recurso podem ser assim
resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por
negativa de prestação jurisdicional e (ii) qual é a via processual adequada
para a retomada da posse direta pelo adquirente de imóvel objeto de
contrato de locação: ação de imissão de posse ou ação de despejo.
4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia
com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no
sentido pretendido pela parte.
5. A alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação,
que continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que
assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o
contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos
direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia.
6. O adquirente de imóvel locado tem direito de denunciar o contrato de
locação na forma do art. 8º da Lei n° 8.245, mas só poderá reaver a posse
direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo, nos termos do
art. 5° da mesma lei, sob pena de malferir o direito de terceiro que
regularmente ocupa o bem.
7. A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel
locado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de
imissão de posse.
8. Recurso especial provido.