Taxa de manutenção devida pelo antigo dono não pode ser exigida do comprador de imóvel em loteamento

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a cobrança de taxa de manutenção de loteamento, prevista em contrato-padrão registrado, pode ser imposta ao comprador somente a partir da aquisição do imóvel, não lhe cabendo arcar com débitos do proprietário anterior.

Com esse entendimento, o colegiado negou o pedido de uma associação de proprietários para que os compradores de imóveis no loteamento tivessem de pagar os valores referentes às taxas de manutenção anteriores à compra.

Ao STJ, a associação alegou que as obrigações impostas pelos loteadores no contrato-padrão regularmente registrado vinculam os adquirentes, transformando o pagamento da taxa de manutenção e limpeza em obrigação propter rem – ou seja, que acompanha o bem que originou o débito.

No entanto, os compradores alegaram que, ao adquirirem os imóveis, aderiram ao contrato-padrão e passaram a contribuir com a taxa mensal, mas não poderiam ser responsabilizados pelos débitos dos proprietários anteriores.

Taxa de manutenção tem natureza pessoal

O relator, ministro Villas Bôas Cueva, lembrou que a jurisprudência do STJ considera que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais.

O ministro destacou que, no julgamento do Tema 882 dos recursos repetitivos, a Segunda Seção fixou o entendimento de que as taxas instituídas por associação de moradores ou condomínios de fato não alcançam quem não é associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.

Segundo o magistrado, também foi objeto de discussão no STJ a possibilidade de cobrança da taxa de manutenção na hipótese de ela estar prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no cartório de imóveis, ficando estabelecido que as obrigações constantes do contrato-padrão vinculam os adquirentes.

Proteção ao comprador do lote

No caso, o ministro verificou que a associação interpretou o artigo 29 da Lei 6.766/1979 no sentido de que o adquirente sucede o transmitente em todas as suas obrigações, isto é, responderá pelos débitos da taxa de conservação em aberto.

Para o relator, contudo, um dos principais objetivos do registro imobiliário do projeto de parcelamento urbano – com a previsão de depósito de diversos documentos (artigo 18 da Lei 6.766/1979), entre eles o contrato-padrão (artigo 26) –, é proteger os compradores dos lotes. "Nesse contexto, se o intuito é proteger os adquirentes, a interpretação da norma que impõe obrigações e responsabilidades não pode ser feita extensivamente", disse.

O artigo 29 da lei – afirmou – não traz a determinação de que o adquirente responderá pelos débitos do antigo proprietário, mas tão somente que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção.

Na avaliação do ministro, o fato de o contrato-padrão ter sido levado a registro, permitindo que fosse consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à obrigação de pagar uma taxa de manutenção, e não de que responderiam por débitos de antigos proprietários.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.941.005 - SP (2021/0026282-5)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO VALE DO FLAMBOYANT
ADVOGADO : PATRÍCIA MOURA RIBEIRO - SP174778
RECORRIDO : ENRIQUE MORENO CASTILLO
RECORRIDO : RITA DE CASSIA GIANNELLA MORENO
ADVOGADOS : EDISON GONZALES - SP041881
FELIPE GRANADO GONZALES - SP239869
PAMELA PARPINELLI DOS SANTOS - SP316896
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO.
LOTEAMENTO URBANO. DÉBITOS ANTERIORES. ARRESTO. IMÓVEL.
ARREMATAÇÃO. CONTRATO PADRÃO. REGISTRO. POSTERIORES
ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. INSTITUIÇÃO DE ENCARGO.
PAGAMENTO. TAXA DE MANUTENÇÃO. INÍCIO. AQUISIÇÃO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se (i) houve falha na prestação jurisdicional,
(ii) o fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato padrão
registrado vincula os adquirentes não somente à obrigação de pagar as taxas de
associação a partir da aquisição, como também a responder pelos débitos do
anterior proprietário, e (iii) a verba honorária foi fixada em valor exacerbado.
3. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva
adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do
direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte.
4. No julgamento do REsp nº 1.422.859/SP, ficou decidido que por força do
disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no
contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto
de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes,
porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.
5. O fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão
registrado no Cartório de Imóveis vincula os adquirentes somente à obrigação de
pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior
proprietário, diante da ausência de previsão expressa na lei de regência.
6. A não indicação do dispositivo que se tem por violado impede o conhecimento
do recurso especial ante a incidência da Súmula nº 284/STF.
7. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a
Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto
do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro,
Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino (Presidente) votaram com o Sr. Ministro Relator.