Convenção de condomínio outorgada por construtora ou incorporadora não pode fixar taxa menor para unidades não vendidas

A convenção de condomínio outorgada pela construtora ou incorporadora não pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, um valor fracionário da taxa condominial, pois a redução ou isenção a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, violando a regra de proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do Código Civil.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso do condomínio de um edifício residencial para declarar a nulidade da cláusula da convenção que previa um valor menor para as unidades ainda não vendidas. O colegiado também condenou a construtora a pagar a diferença.

No caso analisado, a convenção estabelecia que as unidades não comercializadas, pertencentes à construtora, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral. O condomínio ingressou com ação judicial para declarar a nulidade dessa cláusula.

Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente sob o fundamento de que a legislação permite a divisão da taxa condominial de forma diversa da fração ideal. A sentença concluiu que o pagamento menor pelas unidades não vendidas se justificava porque, nessa situação, não haveria fruição dos serviços postos à disposição dos condôminos.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou a apelação, resultando no recurso especial. Os autores da ação afirmaram que a norma convencional viola o princípio da isonomia, pois, além do tratamento desigual, não haveria qualquer fundamento ou justificativa para a regra que beneficia a construtora.

Benefício subjetivo

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator, o condomínio tem razão ao contestar o valor menor pago pelas unidades ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos.

"A convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial", explicou.

O relator apontou que, no momento de aprovação da convenção, a construtora era proprietária da maioria dos 76 apartamentos, e por isso possuía votos suficientes para aprovar a regra, mesmo havendo oposição dos demais proprietários.

Serviços à disposição

Villas Bôas Cueva rejeitou a argumentação de que o valor diferenciado se justificaria pelo fato de as unidades à venda não utilizarem os serviços do condomínio.

"A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa", disse o ministro.

Ele destacou que, em regra, a fixação do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal, mas a convenção pode estabelecer outra forma, como admite a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, o rateio igualitário das cotas, independentemente do tamanho da unidade.

Entretanto, o ministro explicou que o recurso julgado não discute a base de cálculo, mas, sim, o valor menor pago pelas unidades não comercializadas.

Villas Bôas Cueva citou precedente da Quarta Turma, de 1998, no sentido da invalidade da cláusula que estabelece a isenção da taxa em favor de construtora ou incorporadora.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.816.039 - MG (2019/0147151-4)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : EDIFICIO RESIDENCIAL SAINT PETERSBURG
ADVOGADOS : FERNANDO LUIZ CASTANON CONDE E OUTRO(S) - MG041655
BRUNO MENDONCA CASTANON CONDE - MG163734
RECORRIDO : CONSTRUTORA ARAUJO LIMA LTDA
ADVOGADOS : CHRIS GONÇALVES BRUNO - MG094767
PEDRO PINHEIRO ANTUNES E OUTRO(S) - MG156484
RECORRIDO : FIESA-FERROESTE INDUSTRIAL DO ESPIRITO SANTO SA
RECORRIDO : S.E.EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS - EIRELI
ADVOGADO : SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO.
INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA
CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode
estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o
correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial
devida.
3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer
benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar
do pagamento da taxa condominial.
4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas
e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de
cobrir eventuais gastos de emergência.
5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos
implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da
proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002
6. Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a
Terceira Turma, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do
Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro (Presidente), Nancy
Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília (DF), 04 de fevereiro de 2020(Data do Julgamento)
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator