Decisão de seguir com a obra após destituição da incorporadora afasta direito dos compradores a danos emergentes

Na hipótese de atraso na entrega de imóvel, caso os compradores decidam destituir a incorporadora e continuar o empreendimento por outros meios, o fato de precisarem fazer aportes adicionais para seguir com a obra não lhes dará o direito de cobrar danos emergentes da empresa destituída. No entanto, é cabível a indenização de lucros cessantes entre a data prevista para a entrega do imóvel e a destituição da incorporadora, além de eventuais danos morais.

As conclusões foram adotadas pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter o entendimento de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que, mesmo reconhecendo a ocorrência de danos morais, negou o pedido de danos emergentes em ação ajuizada pelos compradores de unidades em um prédio comercial. Diante do atraso na obra, eles destituíram a incorporadora e, com recursos adicionais, contrataram nova construtora para terminar o empreendimento.

O acórdão do TJSP, porém, foi parcialmente reformado para condenar a construtora inicial e a incorporadora destituída, de forma solidária, ao pagamento de lucros cessantes.

Paralisação

O prédio deveria ter sido entregue em março de 2014, mas, em dezembro daquele ano, a incorporadora informou sobre a paralisação da obra e a impossibilidade de terminá-la. Em setembro de 2015, os compradores decidiram destituir a incorporadora e contratar uma construtora para levar a obra adiante.

Em primeira instância, o juízo condenou a incorporadora e a primeira construtora a indenizarem os autores da ação por danos materiais, correspondentes aos lucros cessantes (valores presumidos de locação) e aos danos emergentes (relativos aos aportes necessários para a finalização da obra), e por danos morais, no valor de R$ 30 mil.

O TJSP afastou parcialmente a responsabilidade da construtora e não reconheceu os danos emergentes, pois os compradores não teriam tomado as medidas necessárias para que o dano não fosse agravado.

Erros

Relator do caso no STJ, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que o TJSP reconheceu que a participação da construtora foi determinante para o atraso na entrega do prédio, motivo pelo qual não haveria justificativa para afastar a sua responsabilidade direta pelos danos suportados pelos adquirentes, sob o argumento de que ela deixou o empreendimento dentro do prazo de entrega.

Ainda segundo o ministro, "independentemente da sua contribuição efetiva para produzir o evento danoso, é certo que a construtora, por integrar a cadeia de fornecimento, responde solidariamente com a incorporadora. Assim, ainda que não houvesse contribuído efetivamente para o adiamento da construção, a ruptura contratual ocorrida em relação à incorporadora em data próxima à da prometida para a entrega do imóvel não teria o condão de afastar a solidariedade legalmente imposta", complementou.

Destituição e assunção

Villas Bôas Cueva apontou que a Lei 4.591/1964 previu três situações distintas para a extinção do contrato de incorporação no caso de atraso da obra, com consequências que variam de acordo com a conveniência dos adquirentes. Entre elas, está a destituição do incorporador.

Nesse caso, explicou o relator, o dia de destituição da incorporadora – que põe fim ao contrato de incorporação, com a consequente assunção da obra pelos compradores – é o marco final das obrigações contraídas pelas partes.

"Assim, optando os adquirentes pela assunção da obra, com a contratação de outra construtora, é lícito deduzir que eles abrem mão de receber a integralidade de todos os valores pagos, além da multa estabelecida, para prosseguirem, por conta própria, na construção do empreendimento, assumindo, com isso, as consequências dessa deliberação", afirmou.

Para o ministro, foi correta a conclusão do TJSP em relação à ausência de danos emergentes, pois eles teriam relação com o aporte adicional feito pelos compradores para o prosseguimento da obra, representando um agravamento unilateral do risco assumido pela construtora ao integrar a incorporação.

Delimitação

Pelos mesmos motivos, Villas Bôas Cueva apontou que os lucros cessantes são cabíveis, mas apenas em relação ao período entre a data prometida para a entrega da obra e a data efetiva da destituição do incorporador.

"Assim, responde o incorporador pelas consequências de seu inadimplemento da data prevista para a entrega do imóvel até o dia da sua destituição pela comissão de adquirentes, em assembleia convocada com essa finalidade", concluiu o ministro ao reconhecer a responsabilidade da construtora, delimitar os lucros cessantes e afastar os danos emergentes.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.881.806 - SP (2020/0158180-9)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : FELICE BALZANO
RECORRENTE : ROGERIO AUAD PALERMO
ADVOGADOS : FELICE BALZANO (EM CAUSA PRÓPRIA) - SP093190
ALEX PFEIFFER - SP181251
CARLOS FERNANDO MATHIAS DE SOUZA - DF000530
RECORRENTE : LSK ENGENHARIA LTDA
ADVOGADOS : LUÍS PAULO GERMANOS - SP154056
WALTER JOSÉ DE BRITO MARINI - SP195920
RECORRIDO : OS MESMOS
RECORRIDO : BUSINESS TOWER BRIGADEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO
SPE LTDA
ADVOGADO : CARLOS EDUARDO TEIXEIRA LANFRANCHI - SP137567
INTERES. : GERMANOS ADVOGADOS ASSOCIADOS
ADVOGADO : WALTER JOSÉ DE BRITO MARINI - SP195920
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CDC. APLICABILIDADE. RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA. CADEIA DE FORNECIMENTO. DESTITUIÇÃO. INCORPORADOR.
EXTINÇÃO ANÔMALA. CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS. LACUNA LEGAL. RISCO.
LIMITES CONTRATUAIS. DANO MORAL. ARBITRAMENTO. VALOR
PROPORCIONAL. INTERVENÇÃO. ADEQUAÇÃO. DESNECESSIDADE.
1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que, em se tratando
de uma relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o
consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a
cadeia de prestação de serviço. Precedentes.
3. Ausente circunstância excludente da responsabilidade, o atraso na entrega do
imóvel objeto do contrato de incorporação enseja o dever de indenizar,
solidariamente, tanto da incorporadora quanto da construtora. Precedentes.
4. A Lei nº 4.591/1964 confere aos adquirentes o poder de destituição do
incorporador. A destituição, além de significar uma penalidade ao incorporador,
que paralisa as obras, ou lhes retarda excessivamente o andamento, é também
uma causa extintiva do contrato de incorporação. Doutrina.
5. O dia da destituição da incorporadora, com a consequente assunção da obra
pelos adquirentes, é o marco final das obrigações constituídas entre as partes.
6. Os riscos do empreendimento estão limitados às cláusulas e à extensão do
contrato. Assume o incorporador os riscos contratados e apenas enquanto durar
o ajuste.
7. Eventuais aportes financeiros adicionais assumidos pelos adquirentes a partir
da destituição não podem ser cobrados do incorporador destituído, sob pena de
agravar-se, de forma unilateral, o risco de um negócio originário.
8. Destituído o incorporador, são cabíveis lucros cessantes durante o período
compreendido entre a data prometida para a entrega da obra, ou após o
esgotamento do prazo de tolerância, quando houver, até a data efetiva da
destituição do incorporador, marco da extinção (anômala) da incorporação.
9. O dano moral, em tais circunstâncias, exsurge in re ipsa. A circunstância que
conduz o adquirente à assunção de uma obra que, por força contratual, deveria
ter sido entregue no prazo estipulado, e não foi, detém a gravidade suficiente
para ensejar a hipótese extraordinária necessária para a composição do dano
extrapatrimonial.
10. Recurso especial interposto pelos autores parcialmente provido. Recurso
especial interposto pela construtora ré não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a
Terceira Turma, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso especial interposto por
FELICE BALZANO e ROGÉRIO AUAD PALERMO e negar provimento ao recurso especial da
CONSTRUTORA LSK, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros
Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino
(Presidente) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília (DF), 04 de maio de 2021(Data do Julgamento)
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator