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Na vigência do CPC de 1973, dívidas condominiais não se sub-rogam no valor da arrematação de imóvel

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

A previsão de que as dívidas caracterizadas como propter rem, como as despesas condominiais, são sub-rogadas no valor da arrematação de imóvel – como determina o Código de Processo Civil de 2015 – não é aplicável à alienação judicial praticada sob a vigência do CPC de 1973.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial de uma arrematante de imóvel vendido em leilão público, em 2015, que pedia para não ser responsabilizada por dívidas condominiais vencidas anteriormente à arrematação.

Segundo o processo, o condomínio do imóvel arrematado por ela ajuizou uma ação de cobrança das despesas vencidas entre abril de 2010 e janeiro de 2013. O pedido foi julgado procedente para condená-la ao pagamento das dívidas, sob o fundamento de que a arrematante adquiriu o bem ciente da dívida, conforme informações do edital do leilão. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR).

Ao STJ, a arrematante alegou que a dívida condominial deve ser quitada com o produto da arrematação, de acordo com o artigo 908, parágrafo 1º, do CPC de 2015. Além disso, ela afirmou que o edital não informou o valor expresso do débito condominial, de modo que ela seria parte ilegítima para responder pelas dívidas pretéritas.

Concurso de credores

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que, na hipótese, a arrematação ocorreu sob a vigência do CPC de 1973, razão pela qual a pretensão de aplicação da previsão do CPC de 2015 e seus efeitos acarretaria indevida retroatividade da lei processual nova.

A ministra destacou que, nos casos de expropriação de bens do devedor para execução de dívida, o juiz só autoriza o credor a levantar a quantia se, nos termos do artigo 709 do CPC de 1973, a execução tiver corrido a exclusivo benefício do exequente e não houver privilégio ou preferência de terceiros sobre os bens penhorados, anterior à penhora do exequente; ou se o credor não tiver sido declarado insolvente.

Segundo a relatora, pode ser instaurado o concurso singular de credores ou concurso particular de preferências, como incidente processual da fase de pagamento, caso exista conflito entre preferências dos credores sobre o produto da alienação e não ocorrer a insolvência do devedor.

Títulos extrajudiciais

"Com efeito, na vigência do CPC de 1973, o concurso singular de credores sobre o produto da alienação forçada de bens deveria ser instaurado na hipótese de coexistência de privilégios sobre o bem – como hipoteca, penhor ou penhora –, os quais deveriam ter sido adquiridos antes da penhora da qual resultou a expropriação forçada", disse.

Para tanto, a ministra lembrou que era indispensável – mesmo que se tratasse de dívida com garantia real – que o credor estranho à execução na qual foi realizada a alienação judicial detivesse título executivo constituído previamente à penhora realizada.

De acordo com a relatora, essa circunstância foi mantida no atual código; agora, contudo, a legislação prevê que as despesas condominiais são, caso sejam documentalmente comprovadas, títulos executivos extrajudiciais, de acordo com o artigo 784, VIII, do CPC/15.

"É essa a previsão que permite que, no diploma agora vigente, por força do artigo 908, parágrafo 1º, do CPC/2015, os créditos propter rem, como as despesas condominiais, acaso documentalmente comprovadas – configurado, portanto, o título executivo extrajudicial – se sub-roguem, de imediato, no preço da adjudicação ou da alienação", afirmou.

Ciência da dívida

No que diz respeito às cotas condominiais vencidas antes da alienação forçada, a ministra observou que o arrematante é por elas responsável se o edital contiver informações sobre a pendência dessas despesas.

Segundo a ministra, no caso dos autos, o TJPR ressaltou que é inequívoca a ciência da arrematante sobre a existência de despesas condominiais em relação ao imóvel adquirido, tanto que constou expressamente do auto de arrematação, havendo ainda o ciente de sua procuradora no cálculo da dívida.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.769.443 - PR (2018/0251124-1)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : TAINA MIRANDA DESTRO
ADVOGADOS : JOSE FRANCISCO DE ASSIS - PR020754
FABIO RENATO DE ASSIS E OUTRO(S) - PR041308
JOSÉ GONÇALVES DE LIMA NETO - PR063028
RECORRIDO : CONDOMINIO EDIFICIO MEDITERRANEE
ADVOGADOS : DOUGLAS MOREIRA NUNES - PR031190
EMERSON CARLOS DOS SANTOS E OUTRO(S) - PR032078
INTERES. : ALCIDES JOSE RORATO
INTERES. : MARIA PEDRO PAGAN
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS
CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE.
DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. VIOLAÇÃO DE SÚMULA. DESCABIMENTO.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. APLICAÇÃO DO
CPC/15. ARREMATAÇÃO. PROCESSAMENTO. VIGÊNCIA DO CPC/73.
IRRETROATIVIDADE. TEORIA DO ISOLAMENTO DOS ATOS PROCESSUAIS. ART.
14 DO CPC/15. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. DESPESAS
CONDOMINIAIS PRETÉRITAS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. EXISTÊNCIA. REEXAME
DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.
1. Cuida-se de ação de cobrança de despesas condominiais pretéritas e
vencidas, redirecionada em face da recorrente, arrematante do bem.
2. Recurso especial interposto em: 25/01/2018; concluso ao gabinete em:
24/10/2018. Aplicação do CPC/15.
3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) a previsão de que as
dívidas propter rem, como as despesas condominiais, se sub-rogam no valor
da arrematação, disposta no art. 908, § 1º, do CPC/15, é aplicável à
alienação judicial praticada sob a vigência do CPC/73; e b) se a arrematante
pode ser responsabilizada por dívidas condominiais vencidas anteriormente
à arrematação.
4. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não
conhecimento do recurso quanto ao tema.
5. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como
violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o
conhecimento do recurso especial.
6. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação
de Súmula ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito
de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, "a" da CF/88.
7. Conforme o princípio de que o tempo rege o ato (“tempus regit actum”),
no qual se fundamenta a teoria do isolamento dos atos processuais, a lei
processual nova tem aplicação imediata aos processos em desenvolvimento.
8. A aplicação imediata da lei processual demanda, todavia, respeito à
irretroatividade, com a manutenção dos efeitos dos atos processuais já
praticados e das situações jurídicas consolidadas sob a vigência da lei
processual revogada.
9. Na hipótese concreta, a arrematação ocorreu sob a vigência do CPC/73,
razão pela qual a pretensão de aplicação da previsão do art. 908, § 1º, do
CPC/15 a seus efeitos acarretaria indevida retroatividade da lei processual
nova.
10. Na vigência do CPC/73, o concurso singular de credores sobre o produto
da alienação forçada de bens deveria ser instaurado na hipótese de
coexistência de privilégios sobre o bem, os quais deveriam ter sido
adquiridos antes da penhora da qual resultou a expropriação forçada e
relacionados a dívida inscrita em título executivo.
11. Constando do edital de praça ou havendo ciência inequívoca da
existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável
pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que sejam
anteriores à arrematação. Precedentes.
12. Na hipótese concreta, rever o entendimento do acórdão recorrido de
que a recorrente teve efetiva ciência inequívoca da existência de débitos
condominiais pendentes e anteriores à arrematação demandaria desta
Corte o reexame dos fatos e provas constantes nos autos, o que encontra
óbice na Súmula 7/STJ.
13. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, desprovido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer em parte e, nesta parte,
negar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Aguardam os Srs.
Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e
Moura Ribeiro.
Brasília (DF), 1º de setembro de 2020(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

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