São cabíveis embargos de terceiro contra penhora de imóvel ainda não entregue pela construtora
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o entendimento da Súmula 84 pode ser aplicado no caso de comprador que só não entrou no imóvel porque ele ainda não foi entregue pela construtora.
Nessa hipótese, segundo o colegiado, mesmo sem a posse do imóvel e o registro público do contrato de compra e venda, é possível a oposição de embargos de terceiro, nos termos da súmula.
Os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que desconstituiu a penhora de imóvel adquirido por uma empresa e que ainda não havia sido entregue pela construtora.
Inicialmente, a construtora negociou o imóvel com uma consumidora. O contrato foi desfeito, e a compradora entrou na Justiça para reaver o que havia pago. No âmbito dessa ação, foi determinada a penhora do imóvel para garantir o pagamento.
A empresa que adquiriu a unidade – negócio formalizado antes do ajuizamento da ação em que se deu a penhora – opôs embargos de terceiro e conseguiu desconstituir a constrição sobre o imóvel.
No recurso especial, a primeira compradora, autora da ação, sustentou que não seria possível a aplicação da Súmula 84 e que não haveria motivos para a desconstituição da penhora, uma vez que a empresa descumpriu o dever legal de promover o registro público do bem. Alegou ainda que a simples existência de promessa de compra e venda não é suficiente para a procedência do pedido formulado em embargos de terceiro.
Posse comprovada
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controvérsia ultrapassa a questão do registro da promessa de compra e venda como condição para os embargos de terceiro; na verdade, o que se discute é a necessidade ou não de estar o comprador na posse do imóvel depois de quitá-lo.
Como apontou a relatora, o imóvel só não estava na posse da empresa que o comprou em razão de ainda estar em construção. Todavia – observou a ministra –, o instrumento de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas "deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro".
Assim, ressaltou Nancy Andrighi, é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que o imóvel disputado não tenha registro e esteja em fase de construção.
Sem fraude
Nancy Andrighi observou que o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora, motivo pelo qual não se cogita fraude à execução ou má-fé da parte adquirente.
Quanto aos argumentos da primeira compradora sobre a impossibilidade de desconstituição da penhora, a ministra disse que a jurisprudência do STJ é pacífica na direção de permitir os embargos de terceiro nessa hipótese, "ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário".
RECURSO ESPECIAL Nº 1.861.025 - DF (2019/0312188-5)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : ALINE MARIA SILVA
ADVOGADOS : JOYCE MACHADO E MELO - DF006602
RIVALDO LOPES - DF012814
ADVOGADOS : MARICI GIANNICO E OUTRO(S) - SP149850
FRANCIS TENÓRIO DUARTE PINTO - RJ116241
ANDRE TAVARES ACCIOLY DE OLIVEIRA - DF064249
RECORRIDO : ROMA ENGENHARIA & CONSULTORIA EIRELI
ADVOGADOS : DANIEL SARAIVA VICENTE - DF035526
BENJAMIN BARROS - DF037795
ÍCARO GREGÓRIO DE LIMA - DF057552
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO.
APLICAÇÃO DA SÚMULA 84/STJ. POSSE NÃO CONCRETIZADA EM RAZÃO DE
O IMÓVEL AINDA ESTAR EM FASE DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.
1. Embargos de terceiro, por meio dos quais se objetiva desconstituir
penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença.
2. Ação ajuizada em 08/05/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em
23/01/2020. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84/STJ
(“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de
posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que
desprovido do registro”) quando ainda não houve a entrega das chaves ao
promitente comprador.
4. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação
de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido
de registro. Aplicação da Súmula 84/STJ.
5. Na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer
prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro,
oferecendo documentos e rol de testemunhas.
6. Na hipótese, o imóvel adquirido só não estava na posse da recorrida em
razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento
particular de compra e venda colacionado aos autos – ainda que desprovido
de registro – deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse,
admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro.
7. Ademais, o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior
ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a
penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé
da parte adquirente.
8. Recurso especial conhecido e não provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao
recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de
Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro
votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Dr(a). MARICI GIANNICO, pela parte RECORRENTE: ALINE MARIA SILVA
Brasília (DF), 12 de maio de 2020(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora