Direito de preferência não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários

O direito de preferência previsto no artigo 504 do Código Civil não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários, ou seja, quando não há o ingresso de terceiros numa propriedade em condomínio.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um coproprietário para afirmar a legalidade da transação feita com outro condômino sem o oferecimento do direito de preferência ao detentor da fração maior do imóvel.

Para o relator do recurso especial, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a hipótese prevista no artigo 504 do Código Civil disciplina as hipóteses de venda a estranhos, o que não ocorreu no caso julgado. “Sem que se concretize a hipótese matriz, não haverá falar em aplicação do parágrafo único, ou seja, em concorrência entre os demais proprietários”, justificou.

O relator destacou que os dispositivos legais devem ser interpretados de forma sistemático-teleológica. A hipótese prevista no artigo 504, segundo o relator, foi pensada para reduzir o estado de indivisão do bem, já que o proprietário da fração maior tem a possibilidade de evitar o ingresso de outras pessoas no condomínio.

Entretanto, quando não há terceiro envolvido e não há dissolução do condomínio, o direito de preferência não existe.

“Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na copropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência”, disse o ministro.

Condomínio mantido

Sanseverino lembrou que o acórdão recorrido fundamentou a decisão de invalidar a venda da fração do imóvel com base no artigo 1.322 do Código Civil. Na visão do relator, acompanhada pela unanimidade da turma, tal artigo é inaplicável ao caso, já que não houve extinção do condomínio.

“A conclusão que há de prevalecer, assim, é: em não havendo extinção do condomínio, é dado ao condômino escolher a qual outro condômino vender a sua fração ideal, sem que isso dê azo ao exercício do direito potestativo de preferência”, afirmou.

Dessa forma, para a Terceira Turma, os artigos 504 e 1.322 do Código Civil não têm o efeito de anular a venda da fração do imóvel de um condômino ao outro.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.526.125 - SP (2015/0074967-9)
RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
RECORRENTE : WALTER POLETTI NETO
ADVOGADO : VALÉRIA RITA DE MELLO SILVA - SP087972
RECORRIDO : LÁZARO ANTÔNIO DO PRADO
ADVOGADO : GILMAR MASSUCO E OUTRO(S) - SP252632
INTERES. : KARABET BAGDASARYAN
ADVOGADOS : MARCELO GOMES FAIM - SP151615
JOÃO RAFAEL SANCHEZ PEREZ - SP236390
ISABELLA MARIA CANDOLO BIROLLI - SP219563
NATHALIA BEATRIZ ROVER MARCILIO - SP304848
INTERES. : MARCIA AFFINI BAGDASARYAN
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL INDIVISÍVEL.
DIREITO DE PREFERÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DO
ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO APENAS
À ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL A ESTRANHOS E
NÃO A CONDÔMINOS. NORMA RESTRITIVA DE
DIREITOS. INTERPRETAÇÃO TAMBÉM RESTRITIVA.
EXEGESE LITERAL E TELEOLÓGICA DESTA E DE
OUTRAS NORMAS DO SISTEMA A ESTABELECER
SEMELHANTE DISPOSIÇÃO.
1. Controvérsia em torno do direito de preferência na
venda de fração ideal de imóvel indivisível em
condomínio a outros condôminos, em face do disposto
no art. 504 do Código Civil.
2. A exegese do enunciado normativo do art. 504,
"caput", do CC, denota que o direito de preferência ali
regulado contempla a hipótese fática em que um dos
condôminos vende parte do bem condominiado a
estranhos, omitindo-se de o oferecer aos demais
cotitulares interessados.
3. Interpretação restritiva desse dispositivo legal por
representar restrição ao direito de propriedade e à
liberdade de contratar, notadamente, de dispor do bem
objeto do domínio, alienando-o a quem o condômino
bem entenda.
4. A concorrência estabelecida entre os condôminos,
prevista no parágrafo único do art. 504 do CC,
preferindo aquele que possua benfeitorias de maior

valor ou, em segundo plano, aquele que detenha a
maior fração condominiada, somente incidirá quando a
premissa para o exercício do direito de preferência
constante no caput desse dispositivo legal tenha sido
verificada, ou seja, quando, alienada a fração ideal do
imóvel a um estranho, não se tenha ofertado
previamente aos demais condôminos tanto por tanto.
5. Não há direito potestativo de preferência na hipótese
em que um dos condôminos aliena sua fração ideal
para outro condômino, já que não se fez ingressar na
compropriedade pessoa estranha ao grupo
condominial, razão pela qual fora erigida a preempção
ou preferência.
6. Exegese sistemático-teleológica das disposições do
Código Civil à luz do princípio da autonomia privada.
7. Precedentes específicos da 3ª e 4ª Turmas do STJ.
8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, decide a Egrégia TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do
voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze
(Presidente), Moura Ribeiro e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva.
Brasília, 17 de abril de 2018. (Data de Julgamento)
MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Relator