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Rescisão de contrato de venda não impede cobrança de aluguel pelo tempo em que imóvel foi ocupado

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

Para evitar enriquecimento sem causa do consumidor, nos casos em que houver rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, será devido o pagamento de aluguel proporcional ao tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio – mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento do vendedor.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, negou provimento ao recurso de duas mulheres contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que as condenou a pagar pela ocupação temporária de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

As compradoras ajustaram a aquisição de uma casa e, posteriormente, descobriram que ela estava em terreno de marinha. Após várias tentativas de regularizar a situação, elas entraram com ação para desfazer o negócio e pediram a devolução dos valores pagos e a condenação dos responsáveis por danos materiais e morais.

Do total obtido na ação, a Justiça fluminense determinou que fosse deduzido o valor correspondente à taxa de ocupação pelo período em que as compradoras permaneceram no imóvel, o que motivou o recurso ao STJ.

Determinação legal

Segundo o relator na Terceira Turma, ministro Villas Bôas Cueva, a orientação adotada pelo acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do STJ no sentido de que a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda obriga ao pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência.

“O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação”, explicou o ministro.

Consequências

Para o relator, o desfazimento do negócio de compra e venda do imóvel determina a devolução do valor pago pela propriedade e a indenização pelas benfeitorias e, por outro lado, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação da propriedade objeto do contrato rescindido.

“Em outras palavras, o descumprimento contratual por parte da vendedora provoca determinadas consequências que, todavia, não isentam o comprador de remunerar o proprietário pelo período de ocupação do bem”, frisou Villas Bôas Cueva.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.613.613 - RJ (2016/0064287-0)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : DANIELA CRISTINA SOBRAL MADEIRA
RECORRENTE : SUELY DE OLIVEIRA MORAES
ADVOGADOS : CHRISTIAN BARBALHO DO NASCIMENTO E OUTRO(S) - DF028993
JABER LOPES MENDONÇA MONTEIRO - RJ139693
AMANDA DO CARMO LOPES OLIVO MENDONÇA MONTEIRO E
OUTRO(S) - RJ147649
RECORRIDO : DAGMAR PIRES VALLADARES - ESPÓLIO
RECORRIDO : HAROLDO DA COSTA VALLADARES - POR SI E REPRESENTANDO
ADVOGADOS : HYLTON MONIZ FREIRE JUNIOR - RJ025371
ANA MARIA ASSIS E OUTRO(S) - RJ060194
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR.
BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO.
RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE
FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e
venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos
materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor
correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as
autoras nele permaneceram.
3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim
resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação
(aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem
imóvel no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o
retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício
por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de
sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.
4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato
de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de
permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da
vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do
desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.
5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude
da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação
legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem,
usufruindo de bem alheio sem contraprestação.
6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de
Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa,
fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para
decidir de modo claro a controvérsia posta.
7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza
hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido
reconvencional.
8. Recurso especial não provido.

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

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