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Promessa de compra e venda, mesmo sem registro, gera efeitos que podem atingir terceiros

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

Nos contratos de compra e venda de imóveis, a falta de registro da incorporação imobiliária não compromete os direitos transferidos ao promissário comprador, os quais podem ter efeitos perante terceiros.

Com o entendimento de que o promissário comprador dispõe de direitos para resguardar o futuro imóvel, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um consumidor para desconstituir a penhora incidente sobre o terreno objeto da incorporação.

No caso analisado, o consumidor assinou contrato com a construtora e, tendo havido a penhora do terreno que seria utilizado na incorporação, ingressou com embargos de terceiro na execução movida contra a empresa, com o objetivo de desconstituir a penhora. O pedido foi negado em primeira e segunda instância.

Segundo o relator do recurso no STJ, ministro Moura Ribeiro, o poder do vendedor (no caso, a construtora) de dispor sobre o bem fica limitado, mesmo que não tenha outorgado a escritura definitiva, já que está impossibilitado de oferecê-lo em garantia de dívida por ele assumida ou de gravá-lo de qualquer ônus. O direito atribuído ao promissário comprador, disse o ministro, suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.

“Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados pela boa-fé”, explicou.

Ausência de registro

De acordo com o ministro, a ausência do registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda. Para o relator, a desídia da construtora não gera reflexos na validade do contrato, nem na existência concreta (de fato) da própria incorporação.

Moura Ribeiro lembrou que o contrato preliminar “gera efeitos obrigacionais adjetivados que estabelecem um vínculo entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir terceiros”.

“Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei”, afirmou o magistrado.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.490.802 - DF (2014/0256631-0)
RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO
RECORRENTE : CARLOS FUKUDA NOGUEIRA
RECORRENTE : CARMELITA SILVA LOUZEIRO
RECORRENTE : ELCIO VALLADÃO PEREIRA JUNIOR
RECORRENTE : CLEOMAR CAIXETA DE SOUZA
RECORRENTE : FABIANA RIBEIRO ALVES LIMA
RECORRENTE : JOÃO MARQUES VERA
RECORRENTE : NEIDE ARRUDA DINIZ RODRIGUES
RECORRENTE : NELSO KICHEL
RECORRENTE : RAPHAEL VILELA WAHRENDORFF
ADVOGADOS : VICTOR EMMANUEL ALVES DE LARA - DF014125
LEANDRO JAN DUARTE LUSZCZYNSKI E OUTRO(S) - DF040121
RECORRIDO : MARCELO ITAMAR DE LUCA
RECORRIDO : AMANDA ALTOÉ DE LUCA
RECORRIDO : JMARTINI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
RECORRIDO : CIDADE AMBIENTAL LTDA
ADVOGADO : VITALINO JOSÉ FERREIRA NETO E OUTRO(S) - DF026976
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO SOB A
ÉGIDE DO CPC/73. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. NATUREZA
JURÍDICA. EFEITOS. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AUSÊNCIA DO
REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E DEMAIS
DOCUMENTOS PREVISTOS NO ART. 32 DA LEI Nº 4.591/1964.
ÔNUS DA INCORPORADORA. NULIDADE AFASTADA.
SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.
1. Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC quando o tribunal de origem
pronuncia-se de forma clara e precisa sobre a questão posta nos
autos.
2. O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no
art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de
incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele
arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de
promessa de compra e venda de unidade condominial.
Precedentes.
3. É da natureza da promessa de compra e venda devidamente
registrada a transferência, aos adquirentes, de um direito real
denominado direito do promitente comprador do imóvel (art. 1.225,
VII, do CC/02).
4. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais
adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua
eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público.
Precedentes.
5. Mesmo que o promitente-vendedor não outorgue a escritura

definitiva, não tem mais ele o poder de dispor do bem prometido em
alienação. Está impossibilitado de oferecê-lo em garantia ou em
dação em pagamento de dívida que assumiu ou de gravá-lo com
quaisquer ônus, pois o direito atribuído ao promissário-comprador
desfalca da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.
6. Como consequência da limitação do poder de disposição sobre o
imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo
promitente-vendedor tendo por objeto o imóvel prometido podem ser
tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores,
ainda que atinjam terceiros de boa-fé.
7. Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Senhores Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça, por unanimidade, em dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto
do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino e
Marco Aurélio Bellizze (Presidente) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Dr(a). VICTOR EMMANUEL ALVES DE LARA, pela parte
RECORRENTE: CARLOS FUKUDA NOGUEIRA.
Brasília (DF), 17 de abril de 2018(Data do Julgamento)
MINISTRO MOURA RIBEIRO
Relator

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

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