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Ordem de reajuste e amortização das prestações referentes aos contratos do sistema financeiro de habitação (SFH)

Sobre o critério de amortização e reajuste das prestações nos contratos do SFH e a súmula 450 do STJ.

Direito Comercial | 09/mai/2011

Muito se falava sobre o critério utilizado para a atualização e amortização da dívida referente às prestações do contrato vinculado ao sistema financeiro de habitação. A amortização deve preceder à atualização da dívida ou a amortização deve ser posterior ao seu reajuste? A ordem de reajuste e de amortização interfere fatalmente no valor da dívida do contrato de financiamento.

Diante dessa dúvida, os tribunais estaduais vinham decidindo de forma divergente, havendo decisões para ambos os sentidos. Surgiram-se julgados múltiplos no próprio Tribunal de Justiça, bem como entre tribunais de estados diferentes.

Quando se fala em amortização, leia-se o pagamento proporcional da dívida principal referente à cada prestação. “Amortizar significa abater a dívidai. O reajuste é a atualização monetária da dívida (correção) juntamente com os juros incidentes na prestação. Prestação, por conseguinte, é o somatório da amortização e da sua atualização.

Pois bem. A fim de unificar o entendimento sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça sumulou a seguinte ementa: “Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestaçãoii. A propósito, confira-se precedente recente desse sodalício, na parte que interessa:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – SFH. (...) ATUALIZAÇÃO DE SALDO DEVEDOR EM MOMENTO ANTERIOR À AMORTIZAÇÃO DAS PRESTAÇÕES. (...) 3. Encontra-se pacificado o entendimento de que “nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação” (S. 450/STJ)iii

No mesmo sentido: AgRg no REsp 798.371/MS (Rel. Paulo de Tarso Sanseverino, julg. 18.11.2010), AgRg no REsp 683.053/DF (Rel. Paulo de Tarso Sanseverino, julg. 28.09.2010), AgRg nos EDcl no REsp 747.765/PR (Rel. Luis Felipe Salomão, julg. 21.09.2010), AgRg no REsp 902.840/DF (Rel. Vasco Della Giustina, julg. 14.09.2010), AgRg no REsp 1.032.134/RS (Rel. Sidnei Beneti, julg. 24.08.2010), AgRg no Ag 1.092.742/DF (Rel. Aldir Passarinho Junior, julg. 19.08.2010), AgRg no REsp 1.032.783/MS (Rel. João Otávio de Noronha, julg. 03.08.2010), AgRg no REsp 1.099.491/PR (Rel. Honildo Amaral de Mello Castro, julg. 22.06.2010) e AgRg no Ag 707.143/DF (Rel. Nancy Andrighi, julg. 25.05.2010).

O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná também tem julgado da mesma maneira:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SFH. AMORTIZAÇÃO. SALDO DEVEDOR. ORDEM. REAJUSTAMENTO DO SALDO PARA POSTERIOR DÉBITO DAS PARCELAS. (...) 3. O saldo devedor de financiamento imobiliário deve ser reajustado antes do débito das prestações mensais, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa por parte do mutuário (...).iv

Dessa mesma Corte, vide também os acórdãos: ApCiv. 692.101-9 (Rel. Luiz Taro Oyama, julg. 22.09.2010), ApCiv. 694.263-2 (Rel. Jurandyr Souza Junior, julg. 25.08.2010), ApCiv. 688.006-0 (Rel. Fabio Haick Dalla Vecchia, julg. 11.08.2010), ApCiv. 669.629-1 (Rel. Edson Vidal Pinto, julg. 30.06.2010) e ApCiv. 640.749-6 (Rel. Joeci Machado Camargo, julg. 12.05.2010).

Observe-se, ainda, os arestos de outros Tribunais de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. (...). Atualização da Dívida e Amortização Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação. Súmula n° 450 do STJ. (...)v

AÇÃO DECLARATÓRIA. Revisão de prestações e saldo devedor. Sistema Financeiro de Habitação. (...) Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação, conforme estabelecido pela Súmula 450, do C. Superior Tribunal de Justiça(...)vi.

APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. (...) 6- Legal e correta é adoção da sistemática de primeiro corrigir o saldo devedor do financiamento para somente após proceder a amortização da prestação paga, nos termos da resolução 1.980/93, do BACEN, bem como da súmula 450, do STJ.(...)vii

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO - ABUSIVIDADE NA FIXAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - NÃO DEMONSTRADA - CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS - INADIMISIBILIDADE - TABELA PRICE - ADMISSIBILIDADE - ATUALIZAÇÃO DO DÉBITO ANTES DA AMORTIZAÇÃO - SÚMULA N. 450 DO STJ –(...)viii

Assim, com a finalidade de unificar a interpretação quanto ao critério de amortização da dívida nos contratos regidos pelo SFH, a súmula 450 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu a precedência do reajuste da dívida para somente após ocorrer a sua amortização.

Essa ordem de amortização não fere a comutatividade das obrigações pactuadas, pois a prestação é paga somente no mês seguinte ao empréstimo do capital.

A ordem de amortização inversa, ou seja, com a amortização do capital em primeiro lugar e após a sua atualização, permitiria aos mutuários a utilização gratuita do capital emprestado pelo período de um mês. Destarte, o critério definido pela súmula encontra respaldo no princípio da vedação do enriquecimento ilícito sem justa causa ao mutuário.

Portanto, hodiernamente, encontra-se pacificado nos tribunais pátrios o entendimento de que o reajuste (atualização e juros) antecede a sua amortização, pelo pagamento da prestação. Muito embora não se trate de súmula de caráter vinculante, é orientação interpretativa a ser seguida pelos julgadores.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

CRONEMBERGER, Cleidimar Valente. Et. Al. Sistemas de Amortização no SFH – Comparativo Entre o Sistema Frances de Amortização (Tabela Price) e o Sistema de Amortização Constante (Sacre). In. Sistema Financeira da Habitação: Reflexos Financeiros e Econômicos. Org. Alcio Manoel de Souza Figueiredo. Curitiba: Juruá, 2006.

STJ. Disponível em www.stj.jus.br. Acesso em 08.02.2011.

TJMG. Disponível em www.tjmg.jus.br. Acesso em 08.02.2011.

TJMS. Disponível em www.tjms.jus.br. Acesso em 08.02.2011.

TJPR. Disponível em www.tjpr.jus.br. Acesso em 08.02.2011.

TJSP. Disponível em www.tjsp.jus.br. Acesso em 08.02.2011.

TJRS. Disponível em www.tjrs.jus.br. Acesso em 08.02.2011.

Notas

i CRONEMBERGER, Cleidimar Valente. Et. Al. Sistemas de Amortização no SFH – Comparativo Entre o Sistema Frances de Amortização (Tabela Price) e o Sistema de Amortização Constante (Sacre). In. Sistema Financeira da Habitação: Reflexos Financeiros e Econômicos. Org. Alcio Manoel de Souza Figueiredo. Curitiba: Juruá, 2006. p. 77.

ii Súm. 450. do STJ.

iii STJ. AgRg no REsp 693.424/DF Rel. Maria Isabel Gallotti. T4. Julg. 28.09.2010.

iv TJPR. ApCiv. 629.630-2. Rel. Luiz Carlos Gabardo. 15ª C. Cível. Julg. 13.01.2010.

v TJRS. Apelação Cível Nº 70039385729. Nona Câmara Cível. Relator: Leonel Pires Ohlweiler. Julgado em 15/12/2010.

vi TJSP. ApCiv. 9112922-26.2003.8.26.0000. Rel. William Marinho. 18ª Câm. De Direito Privado. Julg. 09.11.2010.

vii TJMG. ApCiv. 8603157-13.2002.8.13.0024. Rel. Pedro Bernardes. Julg. 19.10.2010

viii TJMS. ApCiv. 2009.030448-6. Rel. Joenildo de Sousa Chaves. 1ª T.Cív. Julg. 11.01.2011.

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