Teoria do risco integral e meio ambiente

As obrigações ambientais ostentam caráter propter rem, isto é, são de natureza ambulante, ao aderirem ao bem, e não a seu eventual titular. Daí a irrelevância da identidade do dono – ontem, hoje ou amanhã, exceto para fins de imposição de sanção administrativa, civil e penal.

O dever de cumprir os ônus (entre eles, as limitações) ambientais transmite-se junto e inseparavelmente com o imóvel, na esteira do princípio nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (ninguém pode transferir a outrem direito maior do que aquele que possui). Ao titular do bem em que incidem obrigações ambientais só é cabível aliená-lo, por qualquer forma, com idênticas características e encargos, tal qual recebido. São obrigações ambulatórias, que gravam a propriedade e seguem, inexorável e perpetuamente, os adquirentes sucessivos. Transferem-se do alienante ao adquirente, imunes às mutações subjetivas, derivadas que são tão só do status de proprietário ou posseiro do sujeito, seja ele quem for.

No mesmo sentido, Paulo de Bessa Antunes, para quem nela se materializa "uma obrigação in rem, ob ou propter rem, ou seja, uma obrigação real ou mista", e que, por conseguinte, "recai diretamente sobre o proprietário do imóvel, independentemente de sua pessoa ou forma pela qual tenha adquirido a propriedade" (Art. cit., pp. 120-121).

A obrigação propter rem, como construção jurídico-doutrinária, se presta a acomodar certas figuras que, apesar da próxima relação com o rol dos direitos reais, não foram listadas pela lei entre os iura in re aliena; por isso, não deixa de ser "um artifício técnico, ou antes, uma transação entre os dois tipos extremos do direito real e do pessoal, com o fim de qualificar certas figuras ambíguas que tinham tanto de um como de outro" (F. C. de San Tiago Dantas, O Conflito de Vizinhança e sua Composição, 2ª edição, Rio de Janeiro, Forense, 1972, p. 244).

Confira-se, nesse sentido, a jurisprudência do STJ:

RECURSO ESPECIAL. FAIXA CILIAR. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. RESERVA LEGAL. TERRENO ADQUIRIDO PELO RECORRENTE JÁ DESMATADO. IMPOSSIBILIDADE DE EXPLORAÇÃO ECONÔMICA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADA. (...) Tanto a faixa ciliar quanto a reserva legal, em qualquer propriedade, incluída a da recorrente, não podem ser objeto de exploração econômica, de maneira que, ainda que se não dê o reflorestamento imediato, referidas zonas não podem servir como pastagens. Não há cogitar, pois, de ausência de nexo causal, visto que aquele que perpetua a lesão ao meio ambiente cometida por outrem está, ele mesmo, praticando o ilícito. A obrigação de conservação é automaticamente transferida do alienante ao adquirente, independentemente deste último ter responsabilidade pelo dano ambiental. Recurso especial não conhecido. (REsp 343741/PR, Rel. Ministro FRANCIULLI NETTO, SEGUNDA TURMA, DJ 07/10/2002 p. 225, grifei). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM AGRAVO REGIMENTAL. DANOS AMBIENTAIS. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. RESPONSABILIDADE. ADQUIRENTE. TERRAS RURAIS. RECOMPOSIÇÃO. MATAS. (STJ, REsp. 218.781/PR).

Em matéria de dano ambiental a responsabilidade é objetiva. O adquirente das terras rurais é responsável pela recomposição das matas nativas.

A Constituição Federal consagra em seu art. 186 que a função social da propriedade rural é cumprida quando atende, seguindo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, a requisitos certos, entre os quais o de 'utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente'.

Em suma quem adquire o ativo leva o passivo. Daí se resume, da importância de se contratar um especialista ambiental para avaliar previamente o imóvel com pretensa aquisição.