AIRBNB e proibição do enquadramento do anfitrião no Simples Nacional: EPP, ME e MEI

A hospedagem intermediada pelo AIRBNB obriga o anfitrião a recolher, mensalmente, o IRPF através do carnê-leão. A tributação incidente é semelhante aos rendimentos percebidos na locação imobiliária convencional. O contrato firmado entre as partes (anfitrião e hóspede), em regra, está regido pela Lei do Inquilinato (art.48 da Lei 8.245/91).

É natural que o anfitrião, no anseio de reduzir seus impostos, busque a elisão fiscal (redução tributária legal). Ante a complexidade legislativa e a falta de assistência de um contador, o contribuinte pode, equivocadamente, vislumbrar a criação de uma Micro Empresa (ME); Empresa de Pequeno Porte (EPP) ou o enquadramento como Micro Empreendedor Individual (MEI). Vejamos:

O enquadramento como ME ou EPP e a vinculação ao regime SIMPLES NACIONAL está subordinado a requisitos legais. No sistema do “SIMPLES NACIONAL” a carga tributária é extremamente reduzida e há facilitação de pagamentos de diversos tributos mediante uma guia única (engloba PIS/PASEP; IRPJ; IPI; CSLL; COFINS; ICMS; ISS, art. 13 da LC 123/2006). Registre-se que nem toda ME ou EPP será necessariamente enquadrada no Simples Nacional (art.17 da LC 123/2006).

Especificamente no que tange a condição de anfitrião do AIRBNB, verifica-se a impossibilidade do enquadramento no SIMPLES NACIONAL. Consta expressamente a vedação para a atividade de locação de imóveis próprios. Vejamos:

Art. 17. Não poderão recolher os impostos e contribuições na forma do Simples Nacional a microempresa ou empresa de pequeno porte: XV - que realize atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS.

Por sua vez, o MEI é o modelo empresarial que transforma o trabalhador autônomo em uma pessoa jurídica. Sua tributação é reduzida a um valor único mensal (R$ 55,00 em média no ano de 2021). Embora haja sistema próprio de recolhimento de tributos (SIMEI), o MEI está inserido dentro da sistemática do Simples Nacional (art.18- A, par. 1°, LC 123/2006).

As atividades permitidas para o enquadramento do MEI estão em um rol taxativo elencado no Anexo XI da Resolução 140/2018 do CGSN. Nesta lista de atividades não está prevista a locação de imóveis. Assim, por exclusão, o anfitrião do AIRBNB não pode ser tipificado como MEI. 

Em resumo: o anfitrião não pode ser enquadrado no SIMPLES NACIONAL (EPP e ME) e também não pode ser qualificado como MEI.

Também há outro impeditivo que envolve a titularidade do imóvel. Geralmente, o proprietário da residência é a pessoa física (pessoa natural). Caso seja constituída uma empresa, com CNPJ próprio, para receber aluguéis do AIRBNB, mesmo que o imóvel seja do sócio da empresa, haverá uma relação bilateral. Embora a empresa criada seja a locadora do imóvel, esta não será qualificada como proprietária para efeitos civis e tributários.

Sabemos que a cessão gratuita de imóvel a um terceiro possui tributação específica, com isenção tributária apenas quando realizada a parentes de 1° grau (filhos ou pais), nos termos art. 41 do Decreto 9.580/2018, art. 11, inc. II, INRFB 1.500/2014.

Por fim, o contribuinte deve ter uma visão global sobre a viabilidade de exercício empresarial. Eventualmente, as próprias condições do imóvel do anfitrião podem obstar a atividade comercial.

Tomemos o exemplo de uma atividade permitida para o MEI como “Proprietário de Pensão Independente” (CNAE 5590-6/03). O empresário deverá, por cautela, analisar se o imóvel encontra-se em zoneamento urbano permitido para atividade comercial ou se o condomínio permite atividade de hospedagem.

É oportuno lembrar que pensão, hospedaria e hotel (estabelecimentos também ofertados pelo AIRBNB) estão obrigados a recolher o ISS, possuir alvará de funcionamento municipal e AVCB do Corpo de Bombeiros.

Podemos concluir que o anfitrião do AIRBNB, na condição de locador, não poderá ser enquadrado no SIMPLES NACIONAL (EPP e ME) ou ser inscrito como MEI.

Poderá o anfitrião evitar a tributação do IRPF (alíquota de 27,5%) se constituir uma empresa, tributada por lucro presumido, com incidência de 11,33% sobre os rendimentos. Para tanto o imóvel deverá ser transferido da pessoa física para a pessoa jurídica, ainda com o ônus de pagamento de imposto de transmissão (ITBI ou ITCMD). Cabe registro que o STF, em agosto de 2020, no RE796.636/SC, em sede de repercussão geral, determinou que há incidência de ITBI na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídica quando o valor do bem exceder o do capital social.