Prova de quitação dos impostos sobre o imóvel não é requisito essencial à adjudicação

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), à unanimidade, manteve decisão no sentido de que, se foi paga a integralidade do preço do imóvel e se constante na escritura que todos os tributos sobre eles incidentes eram ônus dos vendedores, não existe impedimento à adjudicação. Os impostos e taxas serão inexoravelmente cobrados para a transmissão do domínio com o registro da sentença no Registro de Imóveis.

A adjudicação é um ato judicial para a transmissão da propriedade de uma determinada coisa de uma pessoa para outra que passará a ter todos os direitos de domínio e posse. No caso, trata-se de recurso em ação de adjudicação compulsória movida por Firoshi Nonaka e esposa contra José Soares e esposa, relativa à aquisição de lote de terreno situado no Bairro Planalto, na capital mineira.

As duas instâncias da Justiça mineira entenderam que o direito de ação de adjudicação de imóvel não loteado, cujo preço tenha sido pago, segundo o artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937, não se condiciona à quitação dos impostos e taxas. Esse decreto-lei trata sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações. Em seu artigo 22 determina que "as escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das respectivas transcrições aquisitivas".

A decisão do Tribunal de Alçada mineiro diz: "Neste caso, diversamente, a comprovação do pagamento dos impostos, obrigação que só diz respeito ao Estado e Compromissário Comprador, por não se erigir como condição de ação, pode e deve ser feita quando do registro da sentença, que, nos exatos termos do parágrafo 2º do artigo 16, servirá como título para a transcrição".

Inconformados, José Soares e sua mulher interpuseram o recurso ao STJ alegando, entre outras coisas, que a decisão violou os artigos 15 e 16, parágrafo 1º, do Decreto-Lei 58/1937, porquanto não considerou essencial ao pedido de adjudicação a quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel objeto do pedido, entendendo possível que a comprovação possa ser exercitada até o momento da transmissão do domínio.

Acrescentou, também, que o acórdão contrariou o artigo 1.092 do Código Civil revogado, pois desconheceu que antes de exigir a sua obrigação, Nonaka e sua mulher teriam de cumprir sua parte e não o fizeram, com a prova da quitação dos impostos.

Para o relator do recurso no STJ, ministro Aldir Passarinho Junior, ainda que se possa considerar a forma excepcional de outorga do título de propriedade via judicial, não tem sentido fazer prevalecer previamente, como condição da ação, a regra do artigo 15 do Decreto-Lei nº 58/1937 exatamente contra os adquirentes que lograram provar o pagamento do preço total e ainda têm a seu favor cláusula contratual que exigia dos alienantes a quitação dos impostos pretéritos, para, inversamente, privilegiar justamente os réus inadimplentes com ambas as obrigações, quais sejam, a de havendo recebido o valor do bem, outorgarem, espontaneamente, a escritura definitiva, e a de apresentarem a quitação dos tributos devidos.

"O acórdão ressalva que a exigência do pagamento tributário terá lugar quando do registro da sentença, ocasião em que, de fato, ocorrerá a efetiva transmissão do domínio. Além disso, parece-me que o aresto objurgado também considerou, em seu juízo, os fatos e o teor do contrato, de modo que a controvérsia não se enquadra, escoteiramente, na singela exegese das normas legais apontadas, exigindo o reexame fático e convencional, que refoge à competência do STJ, ao teor das Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte", disse o ministro.