Em locação anterior a 2009, fiador só continua obrigado por 60 dias após notificar exoneração

Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o artigo 40, X, da Lei 8.245/1991 (introduzido pela Lei 12.112/2009) – que indica que o fiador, após comunicar ao locador acerca da exoneração da fiança, ficará obrigado por todos os seus efeitos durante os 120 dias subsequentes – não é aplicável na hipótese de contrato de locação firmado antes da inovação legal.

Com base nesse entendimento, os ministros confirmaram acórdão do Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES) que aplicou o prazo previsto no artigo 835 do Código Civil no caso de um contrato de locação assinado anteriormente à mudança na Lei do Inquilinato. Com a decisão, a obrigação do fiador em relação aos efeitos da fiança ficou limitada a 60 dias após a notificação do locador.

A controvérsia teve origem em ação de cobrança de aluguéis ajuizada contra uma empresa locatária e dois fiadores. A locatária e um dos fiadores foram excluídos da lide. O segundo fiador, que permaneceu no processo, havia notificado a locadora por duas vezes sobre sua exoneração da fiança.

O TJES considerou válida a segunda notificação de exoneração enviada pelo fiador, razão pela qual, nos termos do artigo 835 do Código Civil, ele deveria continuar obrigado pela fiança apenas nos 60 dias subsequentes ao comunicado.

Ao pedir a reforma do acórdão ao STJ, a locadora alegou que o fiador deveria ser responsabilizado por todos os efeitos da fiança nos 120 dias posteriores à notificação, como previsto no artigo 40, X, da Lei 8.245/1991.

Regra geral

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, com o advento da Lei 12.112/2009, houve o acréscimo do artigo 40, X, na Lei do Inquilinato, para reconhecer a não perpetuidade da fiança e assegurar ao fiador a faculdade de sua exoneração, quando o contrato fosse prorrogado por prazo indeterminado.

"Contudo, mesmo depois da notificação, o fiador permanecerá sujeito aos efeitos da fiança durante os posteriores 120 dias", explicou.

A ministra observou que as alterações promovidas pela Lei 12.112/2009 na Lei do Inquilinato só são válidas para os contratos firmados a partir de sua vigência. Anteriormente à nova lei, a possibilidade de exoneração do fiador também existia, por meio da regra geral prevista na legislação civil – acrescentou.

"Na hipótese ora analisada, constata-se que o contrato de locação foi firmado em 18/04/2008, isto é, anteriormente à vigência do artigo 40, X, da Lei 8.245/1991, razão pela qual mostra-se imperiosa a aplicação do artigo 835 do Código Civil no que tange ao prazo em que remanesce responsável o fiador pelos efeitos da fiança, isto é, 60 dias após a notificação da exoneração", apontou.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.863.571 - ES (2019/0380463-9)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : CARLA NUNES CASTELLO
ADVOGADO : CARLOS EDUARDO BRUM CONTE - ES028793
RECORRIDO : CLÁUDIO CAPRINI CURCIO
ADVOGADOS : UDNO ZANDONADE - ES009141
GUSTAVO CANI GAMA - ES010059
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DÉBITOS LOCATÍCIOS.
FIADOR. EXONERAÇÃO. PRAZO EM QUE PERMANECE RESPONSABILIZADO
PELOS EFEITOS DA FIANÇA APÓS A NOTIFICAÇÃO RESILITÓRIA. CONTRATO
FIRMADO ANTERIORMENTE ÀS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI
12.112/09. APLICAÇÃO DO PRAZO GERAL PREVISTO NO ART. 835 DO CC/02.
1. Ação de cobrança ajuizada em desfavor de fiador de contrato de locação
de imóvel.
2. Ação ajuizada em 28/03/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em
31/01/2020. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é definir se o art. 40, X, da Lei 8.245/91 (introduzido
pela Lei 12.112/09) – que indica que o fiador, após comunicar ao locador
acerca da exoneração da fiança, ficará obrigado por todos os seus efeitos
durante os 120 (cento e vinte) subsequentes – é aplicável na hipótese do
contrato de locação ter sido firmado anteriormente à referida inovação
legal.
4. A ausência de decisão acerca de dispositivo legal indicado como violado,
não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o
conhecimento do recurso especial.
5. Com o advento da Lei 12.112/09, houve o acréscimo do art. 40, X, na Lei
do Inquilinato, cujo objetivo foi reconhecer a não perpetuidade da fiança e,
em consequência, assegurar ao fiador a faculdade de sua exoneração,
quando prorrogado o contrato por prazo indeterminado. Contudo, mesmo
depois da notificação, o fiador permanecerá sujeito aos efeitos da fiança
durante os posteriores cento e vinte dias.
6. A inclusão do art. 40, X, na Lei do Inquilinato deu-se com a edição da Lei
12.112/09, datada de 09/12/2009, e cuja entrada em vigor ocorreu 45
(quarenta e cinco) dias após a sua publicação.
7. As alterações ou inclusões promovidas pela Lei 12.112/09 à Lei do
Inquilinato só são válidas para os contratos firmados a partir de sua
vigência.
8. Na hipótese ora analisada, constata-se que o contrato de locação foi
firmado em 18/04/2008, isto é, anteriormente à vigência do art. 40, X, da
Lei 8.245/91, razão pela qual mostra-se imperiosa a aplicação do art. 835 do
CC/02 no que tange ao prazo em que remanesce responsável o fiador pelos
efeitos da fiança, isto é, 60 (sessenta) dias após a notificação da exoneração.
9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido,
com majoração de honorários.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer em parte do recurso
especial e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra
Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco
Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 24 de novembro de 2020(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora