Contrato de aluguel é válido mesmo que apenas um dos coproprietários tenha locado o imóvel

Ainda que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir efeitos jurídicos. Os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário – o qual firmou o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.

O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.

Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJSP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.

Ausência de vícios

Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.

Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. "Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu", afirmou.

"A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração", complementou o ministro.

Situação inusitada

Por esses motivos, Villas Bôas Cueva entendeu que não poderia ser acolhida a tese de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação, especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.

Ao manter o acórdão do TJSP, o relator também considerou "inusitado" que a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos aluguéis.

"Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel", finalizou o ministro.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.861.062 - SP (2019/0220952-3)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : GISELDA VICTORIA GIGLIOLA LENA FARIAS - ESPÓLIO
RECORRENTE : CYNTHIA LENA FARIAS - INVENTARIANTE
RECORRENTE : PRISCILA LENA FARIAS
ADVOGADO : CLÁUDIO ROBERTO BARBOSA BUELONI - SP204409
RECORRIDO : ALFREDO GEO FORTUNATO FILHO - ESPÓLIO
REPR. POR : VALÉRIA PENTEADO FORTUNATO - INVENTARIANTE
ADVOGADOS : ARYSTOBULO DE OLIVEIRA FREITAS - SP082329
RICARDO BRITO COSTA - SP173508
THIAGO MARCIANO DE BELISARIO E SILVA - SP236227
NICOLLAS MENCACCI - SP361244
RECORRIDO : EVANDRO LUIZ DE MELLO FORTUNATO
RECORRIDO : ANDRE LUIS DE MELLO FORTUNATO
ADVOGADO : RENATA CRISTINA DOS SANTOS CABEÇAS - SP272362
RECORRIDO : RUBENS DE OLIVEIRA FERNANDES
ADVOGADO : MARIA JOSÉ RODRIGUES MILANI E OUTRO(S) - SP122597
INTERES. : CLAUDIO ROBERTO BARBOSA BUELONI
ADVOGADO : ROBSON RIBEIRO DA SILVA - SP137493
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO.
DESERÇÃO. NÃO DEMONSTRAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO.
COPROPRIETÁRIOS. ANUÊNCIA. NULIDADE. INEXISTENCIA. PRINCÍPIO DA
VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.
VENCIDO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a discutir a) a regularidade do preparo das apelações
interpostas pelo autor e pelos assistentes ativos; b) se a celebração de contrato
de locação por um dos coproprietários do imóvel, sem a autorização de todos os
demais coproprietários, enseja a nulidade da avença e c) os ônus de
sucumbência das assistentes litisconsorciais ativas quando estas optam por
defender interesses da parte ré.
3. O art. 1.007 do CPC/2015, apontado como violado, não ampara a tese
defendida pelos recorrentes acerca dos efeitos ex nunc para o deferimento dos
benefícios da justiça gratuita, não sendo apto, portanto, para modificar as
conclusões adotadas pelo Tribunal local. Incidência da Súmula nº 284/STF.
4. A tese referente aos efeitos da concessão dos benefícios da justiça gratuita
não foi debatida nas instâncias ordinárias e sequer foi objeto dos embargos de
declaração opostos pelos recorrentes. Aplicação da Súmula nº 282/STF.
5. As instâncias ordinárias não afastaram o dever do autor de recolher os valores
devidos a título de custas iniciais e preparo. Desse modo, não há falar em ofensa
direta aos arts. 82, § 1º, 290 e 1.007 do Código de Processo Civil de 2015.
6. Na hipótese, a alteração das conclusões adotadas pelo Tribunal de origem
acerca da excepcionalidade do caso concreto ensejaria, necessariamente, o
reexame do acervo fático-probatório, procedimento inviável no âmbito do recurso
especial em virtude da Súmula nº 7/STJ.
7. Nos termos do art. 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos
condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto,
para que seja alterada a destinação da coisa, ou para dar posse, é necessário o
consenso dos condôminos.
8. Contudo, ainda que seja exigível a anuência da maioria absoluta dos
coproprietários para dar posse da coisa comum a terceiros, eventual inexistência
desse consentimento não enseja a nulidade do contrato de locação, tornando-o
incapaz de produzir qualquer efeito jurídico.
9. No caso, não se verifica nenhum dos vícios capazes de ensejar a nulidade do
negócio jurídico (arts. 166 e 167 do Código Civil). É incontroverso que o contrato
foi celebrado em 15/6/2012, com transmissão da posse ao locatário, o qual, a
partir dessa data, passou a ter a posse do imóvel, embora tenha deixado de
pagar os aluguéis em setembro daquele ano.
10. Isentar o locatário de qualquer dever com o locador implicaria ofensa ao
princípio da vedação do enriquecimento sem causa, consagrado no art. 884 do
Código Civil. Precedente.
11. Os recorrentes, embora admitidos na condição de assistentes litisconsorciais
ativos, limitaram-se a alegar a nulidade do contrato de locação e a requerer a
extinção do feito, assistindo o réu-locatário, e não os demais coproprietários que
integraram o polo ativo da ação. Assim, nos termos dos arts. 85, caput, e 121 do
CPC/2015, não há como afastar a sujeição deles aos mesmo ônus de
sucumbência do seu assistido, o locatário-réu.
12. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a
Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto
do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Nancy Andrighi e
Paulo de Tarso Sanseverino (Presidente) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Brasília (DF), 15 de dezembro de 2020(Data do Julgamento)
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator