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Aluguel de terreno para instalação de antena de celular está sujeito à ação renovatória

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

A Estação Rádio Base (ERB) – popularmente conhecida como antena de celular – integra o fundo de comércio da operadora de telefonia e, como consequência, o contrato de locação do terreno onde ela foi instalada está sujeito à ação renovatória prevista no artigo 51, III, da Lei 8.245/1991.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que, por considerar não caracterizado o fundo de comércio, concluiu que o contrato de locação de imóvel para ERB não seria objeto de ação renovatória.

A controvérsia teve origem em ação renovatória de contrato de locação não residencial do imóvel onde se encontra instalada uma ERB.

A sentença julgou procedente o pedido da operadora e renovou a locação por cinco anos, mantidos os reajustes e as demais cláusulas do contrato. No entanto, o TJRJ deu provimento à apelação do locador e mandou a empresa desocupar o imóvel, sob os argumentos de que não se caracterizava o fundo de comércio nem procedia o pedido renovatório.

Proteção ao locatário

No recurso especial apresentado ao STJ, a operadora sustentou que a ERB está compreendida na proteção conferida ao locatário pela Lei 8.245/1991, por ser parte significativa do fundo de comércio utilizado no desempenho de sua atividade empresarial. 

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as ERBs são estruturas essenciais à prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora e integram o seu fundo de comércio.

"Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador ao instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da retomada injustificada, pelo locador, do imóvel onde está instalada", explicou.

Para a ministra, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial. Segundo ela, essa ação também concretiza a intenção do legislador de evitar o enriquecimento ilícito do locador, inibindo a possibilidade de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial.

Função social

A ministra lembrou que as ERBs são centros de comunicação espalhados por todo o território nacional, cuja estrutura, além de servir à própria operadora responsável por sua instalação, pode ser compartilhada com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o artigo 73 da Lei 9.472/1997 – o que, entre outras vantagens, evita a instalação de diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos custos do serviço.

Por isso, além de atender a uma necessidade da empresa que a instalou, a ERB cumpre uma função social – observou a relatora.

Renovação

Nancy Andrighi esclareceu que o cabimento da ação renovatória não se restringe ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque contribuem para a manutenção ou o crescimento da clientela.

Diante disso, afirmou a relatora, a locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação de ERB está sujeita à ação renovatória. Ele apontou que esse mesmo entendimento já foi adotado anteriormente pela Terceira Turma, no julgamento do REsp 1.790.074.

Ao dar parcial provimento ao recurso especial, a turma decidiu que, embora preenchidos os requisitos elencados no artigo 51 da Lei 8.245/1991, os autos devem ser devolvidos ao TJRJ para que o tribunal se manifeste sobre a alegação de que o locador pretende a retomada do imóvel para uso próprio, por se tratar de circunstância que excepciona o direito da recorrente à renovação do contrato, como estabelece o artigo 52, inciso II, da Lei de Locações. 

RECURSO ESPECIAL Nº 1.830.906 - RJ (2019/0234519-5)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : CLARO S.A
ADVOGADOS : RAFAEL BARBOSA DA SILVA - RJ208194
LEONARDO PLATAIS BRASIL TEIXEIRA - RJ160435
RECORRIDO : WALTER MUNIZ DE MEDEIROS
ADVOGADO : PAULO PEDRO DOS SANTOS - RJ068168
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE
IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. JULGAMENTO FORA DO PEDIDO (EXTRA PETITA).
AUSÊNCIA. IMÓVEL LOCADO PARA INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO
BASE. CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR. ESTRUTURA
ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO.
CARACTERIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE RETOMADA PARA USO PRÓPRIO.
QUESTÃO NÃO EXAMINADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. RETORNO DOS
AUTOS. JULGAMENTO: CPC/15.
1. Ação renovatória de contrato de locação de imóvel não residencial
ajuizada em 13/02/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial,
interposto em 04/10/2018 e atribuído ao gabinete em 23/08/2019.
2. O propósito recursal consiste em decidir se houve julgamento da apelação
fora do pedido (extra petita), bem como se a "estação rádio base" (ERB)
instalada em imóvel locado, caracteriza fundo de comércio de empresa de
telefonia móvel celular, objeto de ação renovatória fundada no art. 51, III,
da Lei 8.245/91.
3. O contexto delineado pelo Tribunal de origem evidencia que a apelação
foi julgada nos contornos da lide, estabelecidos a partir do exame das razões
do recurso de apelação; logo, não há falar em julgamento fora do pedido
(extra petita).
4. Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da
atividade empresarial, e, em consequência, para a expansão do mercado
interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador, ao
instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo
determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a
empresa da retomada injustificada pelo locador do imóvel onde está
instalada (art. 51 da lei 8.245/91).
5. Se, de um lado, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento
de proteção do fundo empresarial; de outro lado, também concretiza a
intenção do legislador de evitar o locupletamento do locador, inibindo o
intento de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços
empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial.
6. As estações de rádio base (ERBs), popularmente reconhecidas como
“antenas”, emitem sinais que viabilizam as ligações por meio dos telefones
celulares que se encontram em sua área de cobertura (célula). E a formação
de uma rede de várias células – vinculadas às várias ERBs instaladas –
permite a fluidez da comunicação, mesmo quando os interlocutores estão
em deslocamento, bem como possibilita a realização de várias ligações
simultâneas, por meio de aparelhos situados em diferentes pontos do
território nacional e também do exterior.
7. As ERBs se apresentam como verdadeiros centros de comunicação
espalhados por todo o território nacional, cuja estrutura, além de servir à
própria operadora, responsável por sua instalação, pode ser compartilhada
com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o
art. 73 da Lei 9.472/97, o que, dentre outras vantagens, evita a instalação de
diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos
custos do serviço.
8. As ERBs são, portanto, estruturas essenciais ao exercício da atividade de
prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da
operadora, e, como tal, integram o fundo de comércio e se incorporam ao
seu patrimônio.
9. O cabimento da ação renovatória não está adstrito ao imóvel para onde
converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim
de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque, ao
fim e ao cabo, contribuem para a manutenção ou crescimento da clientela.
10. A locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia
celular para a instalação das ERBs está sujeita à ação renovatória.
11. Hipótese em que, embora preenchidos os requisitos elencados no art. 51
da Lei 8.245/91, devem ser os autos devolvidos ao Tribunal de origem para
que se manifeste sobre a alegação do recorrido de que pretende a
retomada do imóvel para uso próprio, por se tratar de circunstância que
excepciona o direito da recorrente à renovação do contrato, conforme
estabelece o artigo 52, II, da Lei 8.245/91.
12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento
ao recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo
de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro
votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Dr(a). LEONARDO PLATAIS BRASIL TEIXEIRA, pela parte
RECORRENTE: CLARO S.A
Brasília (DF), 16 de junho de 2020(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora

Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça

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