Pedido de indenização por falhas aparentes em imóvel tem prazo prescricional de dez anos

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou parcialmente acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que aplicou o prazo prescricional de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º, do Código Civil de 2002 a um pedido de indenização por falhas aparentes de construção em imóvel vendido na planta.

Por unanimidade, o colegiado concluiu que, na falta de prazo específico do Código de Defesa do Consumidor (CDC) que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, aplica-se o prazo prescricional geral de dez anos fixado pelo artigo 205 do CC/2002.

No caso dos autos, o consumidor ajuizou pedido de obrigação de fazer cumulado com reparação de danos materiais e morais, devido a vícios apresentados no imóvel. Segundo o autor, o projeto do apartamento – uma cobertura de dois andares – contava com piscina externa e acesso ao segundo pavimento por meio de elevador, porém esses itens não foram providenciados pela construtora.

O comprador também apontou problemas no piso do imóvel e na escada interna, além da ausência de telhado na área externa. Por isso, buscava receber verbas reparatórias pelas apontadas imperfeições do imóvel e também pedia a conclusão do projeto.

O juiz de primeiro grau julgou extinto o processo, tendo em vista a decadência do direito do consumidor. A sentença foi mantida pelo TJSP, que concluiu que os vícios apontados na ação diziam respeito à incompletude do imóvel e a falhas nos acabamentos, estando relacionados, portanto, à própria construção.

Vícios aparentes

A ministra Nancy Andrighi, ao analisar o caso no STJ, afirmou que, nas relações de responsabilidade do fornecedor por vício de obra, o CDC confere tratamento mais abrangente do que aquele previsto pela legislação civil. Em seu artigo 26, por exemplo, o CDC prevê a proteção do consumidor em relação aos vícios aparentes, o que não ocorre na relação jurídica entre o empreiteiro e o comitente, que é regulada pelos artigos 615 e 616 do Código Civil.

Nesse sentido, apontou a relatora, quando o consumidor adquire imóvel na planta ou em construção, ou quando contrata empresa especializada para a realização de obras, a responsabilidade do fornecedor por vícios aparentes não termina no momento do recebimento do imóvel, podendo o consumidor reclamar de eventuais falhas de fácil constatação no prazo decadencial de 90 dias (artigo 26, inciso II, do CDC).

Nancy Andrighi também apontou que a legislação consumerista não traz limitação quanto à natureza dos vícios apresentados no imóvel, tampouco restrição quanto à magnitude do empreendimento. E, além da possibilidade de rescindir o contrato ou pleitear o abatimento do preço, o CDC oferece ao consumidor a opção de substituir o produto ou reexecutar o serviço.

Prazo geral

Segundo a relatora, o prazo decadencial previsto no artigo 26 do CDC está relacionado ao período em que o consumidor pode exigir judicialmente alguma das alternativas que são conferidas pelo próprio código, não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má execução do contrato.

"E, à falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de inadimplemento contratual – o prazo quinquenal disposto no artigo 27 é exclusivo para as hipóteses de fato do produto ou do serviço –, entende-se que deve ser aplicado o prazo geral decenal do artigo 205 do CC/2002", afirmou.

No caso dos autos, Nancy Andrighi ressaltou que, em relação à pretensão de reexecução do contrato, o TJSP reconheceu a decadência sob o fundamento de que transcorreu, entre a efetiva entrega do bem e o ajuizamento da ação, prazo superior a 90 dias. No tocante à reparação dos vícios redibitórios, o tribunal também reconheceu a ocorrência de decadência, tendo em vista considerar ser aplicável o prazo decadencial de um ano previsto no artigo 445 do Código Civil.

Em relação às pretensões de reparação e compensação, disse a ministra, o TJSP considerou-as prescritas, tendo em vista a aplicação do prazo prescricional trienal previsto no artigo 206 do CC/2002.

Quanto à pretensão de reexecução dos serviços e de redibição do contrato, a relatora entendeu que, de fato, aplica-se o prazo decadencial de 90 dias previsto no artigo 26 do CDC, não tendo havido nos autos causas obstativas da decadência. 

"Com relação à pretensão indenizatória (reparação de danos materiais e compensação de danos morais), incidirá o prazo prescricional decenal, não transcorrido entre a entrega do imóvel (2004) e o ajuizamento da ação, que se deu em 19/07/2011", concluiu a ministra ao afastar a prescrição trienal e determinar o retorno da ação à origem para julgamento dos pedidos reparatórios e compensatórios.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.721.694 - SP (2017/0317354-0)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : JOSE PIPA RODRIGUES
ADVOGADOS : MAURÍCIO BALTAZAR DE LIMA - SP135436
MARA REGINA PERES CINCINATO E OUTRO(S) - SP218914
RECORRIDO : JPC-INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA. - ME
ADVOGADO : JOSÉ CARLOS OTERO QUARESMA - SP034907
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E
COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. PRETENSÃO DE REEXECUÇÃO DO
CONTRATO E DE REDIBIÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. APLICABILIDADE.
PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL.
ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.
1. Ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais
e compensação de danos morais.
2. Ação ajuizada em 19/07/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em
08/01/2018. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência e
prescrição em relação ao pedido de obrigação de fazer e de indenização
decorrentes dos vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelo consumidor.
4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios
aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a
partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC).
5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das
alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços,
a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do
preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela
se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.
6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória
(isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não
há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória,
sujeita-se a prazo de prescrição.
7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização
por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto
no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a
Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916
("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por
defeitos na obra").

8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento
ao recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo
de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro
votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 03 de setembro de 2019(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora