Ação de imissão na posse pode ser ajuizada por comprador que não levou imóvel ao registro em cartório

É possível a imissão na posse do imóvel nos casos em que o comprador possui contrato de compra e venda, mas não efetuou o registro do documento no cartório imobiliário.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a possibilidade de o comprador ajuizar a ação de imissão na posse, mesmo que o imóvel ainda esteja registrado em nome do antigo proprietário.

Conforme os autos, os réus (ocupantes ilegais) residem no imóvel há 16 anos, e ante a tentativa frustrada de um acordo para a desocupação, o comprador – que já havia quitado todas as prestações, mas não formalizara a transferência da propriedade – ingressou com ação de imissão na posse.

A sentença, mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP,) julgou o pedido improcedente por entender que cabia ao comprador provar o domínio e a posse injusta exercida pela parte contrária.

De acordo com o relator do recurso no STJ, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a particularidade do caso é o fato de terceiros estarem na posse do imóvel sobre o qual o comprador não possui, ainda, propriedade; assim, não tem direito real a ser exercido com efeitos frente a todos (efeitos erga omnes).

Segundo o ministro, diante de tal situação, o comprador do imóvel há de possuir meios para ter posse e poder utilizar o imóvel.

“O adquirente que tenha celebrado promessa de compra e venda da qual advenha a obrigação de imissão na posse do bem tem a possibilidade de ajuizar a competente imissão na posse, já que, apesar de ainda não ser proprietário, não disporá de qualquer outra ação frente a terceiros – que não o vendedor/proprietário – que possuam, à aparência, ilegitimamente o imóvel”, explicou Sanseverino.

Jurisprudência

Segundo o ministro, o STJ considera que a imissão na posse se fundamenta no direito à propriedade, mas, ao mesmo tempo, entende que o fundamento para a propositura da ação de imissão na posse não se esgota na propriedade.

Sanseverino destacou decisões da Terceira e da Quarta Turmas enfatizando que, mesmo aquele que não tem a propriedade, mas possui título aquisitivo – exatamente a situação do recurso analisado –, é detentor de pretensão à imissão na posse do imóvel adquirido.

O relator destacou dois pontos que reforçam os argumentos do comprador: ele juntou aos autos comprovantes de que era o responsável pelo pagamento do IPTU; além disso, os ocupantes não possuem nenhum título referente ao imóvel nem têm, em princípio, a possibilidade de registrá-lo no futuro.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.724.739 - SP (2016/0221125-7)
RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
RECORRENTE : CARLOS CAMACHO
ADVOGADO : MICHELE VIEIRA CAMACHO - SP254564
RECORRIDO : AILTON FERREIRA OLIVEIRA
RECORRIDO : TEREZA MIRANDA FERREIRA OLIVEIRA
ADVOGADO : ZILDO EURICO DOS SANTOS SOBRINHO - SP044316
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA
COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO,
DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO
DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O
ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA
E VENDA CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO
REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A
TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA
NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER
IMITIDO NA POSSE.
1. Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do
ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente
comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título
aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro
de Imóveis.
2. O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que
consta o proprietário registral do bem como promitente
vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem
celebrou a escritura pública apta à transferência registral,
pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na
posse do bem.
3. Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no
curso da ação de imissão na posse movida pelo
compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes
possa franquear a propriedade do bem, situação a ser
observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente, à
análise das provas coligidas.
4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a
possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na
posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário,
determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das

provas produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos
demandados, verifique se ostentam direito a lhes franquear a
propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor.
5. Doutrina e jurisprudência acerca do tema.
6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a
Egrégia TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, dar
provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros
Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro (Presidente) votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, justificadamente, a Sra. Ministra Nancy Andrighi.
Dr(a). MICHELE VIEIRA CAMACHO, pela parte RECORRENTE:
CARLOS CAMACHO
Brasília, 26 de março de 2019. (Data de Julgamento)
MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Relator