Mesmo sem pedir penhora, credor hipotecário tem preferência na arrematação de imóvel

A exigência de que o credor hipotecário promova a execução da dívida como requisito para o exercício do direito legal de preferência traz como consequência o esvaziamento da própria garantia, tendo em vista que, se a hipoteca é extinta com a arrematação do bem, o crédito hipotecário seria ameaçado pela possível ausência do patrimônio.

O entendimento foi aplicado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar decisão da Justiça de São Paulo, a qual havia negado pedido de preferência a um credor hipotecário porque ele não havia efetuado a penhora sobre o imóvel arrematado. A decisão foi unânime.

Nos autos que deram origem ao recurso especial, os autores promoveram ação de execução de título extrajudicial para cobrança de aluguéis. Houve a penhora de imóvel hipotecado, e a Caixa Econômica Federal, como credora hipotecária, requereu a habilitação de seu crédito, com preferência no levantamento de valores após a arrematação.

Em primeiro grau, o magistrado rejeitou o pedido de preferência do credor hipotecário, por entender que, como não realizou a penhora sobre o imóvel, seu crédito passou a ser quirografário (sem preferência em relação aos demais).

Com a decisão, mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, a ordem de preferência no pagamento ficou estabelecida, de forma sequencial, ao condomínio, às fazendas públicas, aos exequentes e aos credores quirografários.

Ordem de preferência

A ministra Nancy Andrighi destacou julgamentos do STJ no sentido de que o exercício do direito legal de preferência independe do ajuizamento da execução pelo credor hipotecário, podendo ser exercido nos autos de execução ajuizada por terceiro.

“Convém salientar que, nos termos dos artigos 333, II, e 1.425, II, do Código Civil de 2002, a penhora do bem hipotecado em execução promovida por outro credor produz, na ausência de outros bens penhoráveis, o vencimento antecipado do crédito hipotecário, porque faz presumir a insolvência do devedor”, apontou a relatora.

Apesar de afastar a exigência da prévia penhora para o exercício do direito de preferência pelo credor hipotecário, a ministra ressaltou que a jurisprudência do STJ estabelece que o crédito resultante de despesas condominiais tem preferência sobre o crédito hipotecário. No mesmo sentido, lembrou a relatora, o crédito tributário tem preferência sobre qualquer outro, inclusive sobre o crédito condominial, ressalvados aqueles decorrentes da legislação do trabalho.

Com o provimento parcial do recurso especial, o colegiado fixou a seguinte ordem de pagamento: débitos tributários, despesas condominiais, dívida garantida por hipoteca e créditos quirografários.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.580.750 - SP (2016/0025355-4)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS : GIZA HELENA COELHO E OUTRO(S) - SP166349
GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607
MARIA ELISA BARBOSA PEREIRA - SP238511
RECORRIDO : NAIR RODRIGUES TERUKI
RECORRIDO : GENY LOUREIRO GAZA
RECORRIDO : ALFREDO TEIXEIRA BORDALLO
ADVOGADOS : NEWTON RICARDO AMORIM BORGES E OUTRO(S) - SP053635
ANDRÉ GALOCHA MEDEIROS E OUTRO(S) - SP163699
FABIO HIDEK FUJIOKA FREITAS E OUTRO(S) - SP178868
INTERES. : AUREOVALDO OLIVEIRA CASTANHO DE BARROS JUNIOR
INTERES. : MARIA ROSELY BORO CASTANHO DE BARROS
ADVOGADOS : THIAGO BELLEGARDE PATTI DE SOUZA VARELLA - SP165732
ANTONIO DE OLIVEIRA PASSOS E OUTRO(S) - SP292512
EMENTA
PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. PENHORA DE
BEM IMÓVEL. CONCURSO ESPECIAL DE CREDORES. PREFERÊNCIAS MATERIAIS.
CRÉDITO FISCAL. CRÉDITO CONDOMINIAL. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. JULGAMENTO: CPC/73.
1. Ação de execução de contrato de locação proposta em 1999, de que foi
extraído o presente recurso especial, interposto em 23/06/2015 e atribuído
ao gabinete em 25/08/2016.
2. O propósito recursal é dizer se a recorrente, credora hipotecária, possui
preferência no levantamento do produto da arrematação de imóvel dos
interessados, a despeito de não ter realizado a penhora do bem.
3. Para o exercício da preferência material decorrente da hipoteca, no
concurso especial de credores, não se exige a penhora sobre o bem, mas o
levantamento do produto da alienação judicial não prescinde do
aparelhamento da respectiva execução.
4. A jurisprudência do STJ orienta que o crédito resultante de despesas
condominiais tem preferência sobre o crédito hipotecário.
5. No concurso singular de credores, o crédito tributário prefere a qualquer
outro, inclusive ao crédito condominial, ressalvados apenas aqueles
decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho.
6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira

Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer do recurso especial e
dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs.
Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e
Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 19 de junho de 2018(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora