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Cláusulas abusivas dos contratos de compra e venda de imóveis na planta – Cláusula de corretagem

A Cláusula de Corretagem é cobrada pelas construtoras no valor de 6% sobre valor do imóvel, corresponde aos serviços contratados pela construtora no intuito de promover a venda e realizar a intermediação do negócio.

Direito do Consumidor | 09/fev/2014

Trataremos da Cláusula de Corretagem, outra famigerada cláusula implícita nos contratos de compra e venda.

Tal cláusula, diferentemente da Cláusula SATI, pode ou não ser considerada ilegal, haja vista que se deve fazer uma análise contratual pormenorizada em cada caso, e verificar o motivo de tal pagamento pelo consumidor.

A Cláusula de Corretagem é cobrada pelas construtoras no valor de 6% sobre valor do imóvel, corresponde aos serviços contratados pela construtora no intuito de promover a venda e realizar a intermediação do negócio. Portanto, em razão destes serviços de promoção de vendas, os profissionais contratados pela incorporadora para vender os imóveis do empreendimento não efetuam um trabalho de aproximação das partes; o interessado/comprador dirige-se ao stand de vendas e lá se depara com profissionais treinados para venda.

Sendo assim, ao imaginarmos um apartamento sendo adquirido na planta pelo valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o comprador/consumidor estará arcando, com R$ 30.000,00 (trinta mil reais) APENAS referente à Cláusula de Corretagem, fora todas as demais cláusulas e cobranças ilegais que são efetuadas por meio do contrato de compra e venda de imóvel na planta.

Temos, então, valores significativos sendo cobrados pelas construtoras de seus compradores/consumidores de forma ilegal.

Denote-se que o comparecimento do consumidor/comprador ao stand de vendas da construtora de livre e espontânea vontade descaracteriza qualquer indício da contratação da imobiliária pelo consumidor no intuito de intermediar o negócio.

Logo, se a incorporadora contrata os corretores para promover a venda do empreendimento, é ela quem deve responsabilizar-se pelo pagamento da comissão de corretagem.

Nesse sentido, podemos citar os seguintes julgados do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:

“Apelação - Ação de repetição de indébito – Compromisso de compra e venda de bem imóvel - Empreendimento 'na planta' - Comissão de corretagem e prêmios aos funcionários da requerida, empresa contratada pela construtora-vendedora para promoção comercial do condomínio - Verbas de responsabilidade exclusiva da vendedora, tendo em vista que os autores, em resposta a divulgação publicitária, compareceram ao estande de vendas da construtora e, ali, foram atendidos por prepostos da requerida, que não desempenharam, portanto, qualquer atividade de aproximação útil – Devolução de valores devida - Igual desfecho aos prêmios, por serem acessórios da corretagem - Taxa de Serviço de Assistência Técnica Imobiliária (SATI) – Venda casada - Devolução igualmente necessária - Valores que serão corrigidos monetariamente, pelo INCC, desde o desembolso, com juros moratórios mensais de 1% a partir da citação - Jurisprudência desta Corte e desta Câmara – Recurso provido, com inversão plena dos ônus sucumbenciais” (Apelação nº0133577-51.2012.8.26.0100 São Paulo 3ª Câmara de Direito Privado rel. Beretta da Silveira j. 07/05/2013).

“EMENTA RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CDC Aplicabilidade Responsabilidade solidária de todos que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços, nos termos do art. 7º, do CDC - Comissão de corretagem Imóvel vendido “na planta” Inexistência de expressa previsão contratual atribuindo ao comprador esse encargo Verba de responsabilidade exclusiva da vendedora, que contratou e treinou profissionais para promoção comercial do empreendimento, os quais não efetuaram trabalho de aproximação das partes Devolução do valor pago a esse título devida por ambas as rés, assegurado eventual direito de regresso, a teor do art. 283, do Código Civil Direito de retenção de 10% do montante pago para fins de ressarcimento à vendedora com gastos administrativos relativos à venda do imóvel Honorários fixados com base no art. 20, § 3º, do CPC, incidentes sobre o montante da condenação Sentença mantida Recursos improvidos.”

Contudo, o consumidor/comprador seria responsável pelo pagamento da cláusula de corretagem em caso de expressa previsão contratual atribuindo tal ônus ao comprador, o que não se verifica na espécie.

Outra forma de responsabilizar o consumidor/comprador pela Cláusula de Corretagem seria por meio de ‘’promoções’’ constantes de folhetos entregues no semáforo, do tipo “Leve este folheto e ganhe uma máquina de café expresso”, prática muito comum de se ver aos fins de semana da Capital Paulista. O comparecimento do consumidor/comprador ao stand de vendas, que demonstra seu interesse ao empreendimento após ver a oferta anunciada no folheto da construtora, demonstra a aproximação entre a construtora e o consumidor/comprador.

Portanto, sendo constatada a má fé, e a conseqüente cobrança indevida por parte da construtora, esta deve ser condenada ao pagamento da cláusula de corretagem, e demais cláusulas abusivas, em dobro, conforme inteligência do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, a saber:

Art. 42 - Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.

Parágrafo único - O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro ao que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável

Em suma, a Cláusula de Corretagem por ou não ser considerada uma cláusula abusiva imposta pela construtora, devendo se analisar cada caso de maneira isolada.

Se o consumidor/comprador comparecer livremente ao stand de vendas da construtora, e fechar negócio para a compra do imóvel na planta, a cobrança da Cláusula de Corretagem será ilegal, e, portanto, poderá ser pleiteada judicialmente, em dobro.

Contudo, se houver qualquer tipo de aproximação entre as partes por meio de alguma ação promocional, ou se houver expressa previsão contratual de que o consumidor/comprador irá arcar com o pagamento de tal cláusula, a cobrança por parte da construtora é legal.

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