Artigos

Distrato imobiliário

Análise sobre o diploma legal que passou a disciplinar a resolução dos contratos por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, a recente lei nº 13.789 de 27 de dezembro de 2018 modificou as principais leis que tratavam dos contratos imobiliários (leis nº 4.591/64 e 6.766 /79). 

O referido diploma legal passou a disciplinar a resolução dos contratos por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. 

A nova lei estipula a pena convencional (multa contratual) de 25% da quantia paga quando a resolução do contrato se der por desistência ou culpa do adquirente. 

Este percentual poderá ser elevado a 50% quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, após a dedução da corretagem, a fim de assegurar o término da obra no caso de falência da construtora. 

Antes da vigência da lei em questão, o entendimento do Supremo Tribunal Federal era de que a multa para os casos de rescisão por parte do adquirente ficava entre 10% e 25% do valor pago. Por esta razão, a nova lei é alvo de críticas. 

O Código de Defesa do Consumidor não prevê multas nos percentuais indicados pela nova legislação para os casos de distratos e ainda é claro em pontuar que são nulas as cláusulas que subtraiam do consumidor o direito ao reembolso das quantias por si já pagas (art. 51, II, CDC). 

O CDC resguarda ainda os consumidores contra cláusulas que prevejam obrigações iníquas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV e XV). 

Deste modo, o percentual de multa estipulado pela Lei do Distrato poderá ser considerado desproporcional e não seria surpresa se as futuras decisões judiciais passarem a afastar ou relativizar a aplicação dos artigos da Lei nº 13.786/18. 

Outra alteração trazida pela Lei do Distrato é determinação do prazo máximo de 180 dias de atraso na entrega da obra, sem multa ou motivo de rescisão contratual, caso exista cláusula acordada entre as partes. 

Após o transcurso deste prazo, ficaria à critério do adquirente a rescisão contratual, garantindo-se o recebimento de todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato. 

De outro lado, caso o adquirente opte pela continuidade mesmo com atraso na entrega do imóvel, lhe será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora para cada mês ultrapassado do prazo de entrega da obra. 

Em resumo, a Lei do Distrato entrou em vigor visando melhorar o cenário de incertezas existentes no ramo imobiliário, todavia, não obstante as novas regras trazidas, as discussões judiciais tendem a continuar conferindo a análise de cada caso concreto e a palavra final ao Poder Judiciário.

Imprimir
O Direito está em constante evolução. Não fique para trás.
Acompanhe as novidades que afetam seu dia-a-dia no estudo e na prática jurídica
Conheça o DireitoNet