Mantida decisão que determina reserva de parte do produto da arrematação para quitar débito

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria, manteve decisão que determinou a reserva de parte do produto da arrematação para a quitação do débito condominial existente sobre o imóvel alienado. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso tem preferência em relação ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação e que a questão já foi pacificada na Turma.

No caso, trata-se de ação de execução proposta pela Fundação dos Economiários Federais (Funcef) contra Rosane Maciel, em decorrência de inadimplemento de mútuo feneratício (que ou o que se refere a juros e a usura) com pacto de hipoteca para aquisição de imóvel residencial.

O imóvel hipotecado foi levado á praça pública (leiloado) e, após a expedição da carta de arrematação, o arrematante ingressou nos autos pedindo a reserva de parte do produto da arrematação para quitação de débitos condominiais e tributários existentes sobre o imóvel, o que foi deferido pelo juiz.

Contra essa decisão, a Funcef interpôs agravo de instrumento no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que o negou ao entendimento de que o credor hipotecário que executa o contrato de hipoteca deve responder pelos débitos do imóvel, se de outra forma não se previu no edital de praceamento (leilão).

"O exame do edital do praceamento do imóvel revela que dele não constou ser obrigação do arrematante o pagamento das cotas condominiais e, não sendo sua a dívida, cabe se aplicar a regra contida no parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4591/64", decidiu.

Inconformada, a Funcef recorreu alegando, em síntese, violação dos artigos 1137 do Código Civil/1916, 4º da Lei 4.591/64, 140 do Código Tributário Nacional e 4º da Lei de Introdução do Código Civil, pois o acórdão recorrido manteve a decisão que determinou a reserva de parte do produto da arrematação para a quitação do débito condominial existente sobre o imóvel alienado. Afirmou, também, "não ser possível conceder-se ao condomínio privilégio superior ao do credor hipotecário no recebimento do que lhe é devido".

Para a relatora, tanto a responsabilidade pelo pagamento dos débitos tributários como pelas despesas condominiais referentes ao imóvel arrematado não é do arrematante, pois eles são pagos por sub-rogação com o produto da arrematação.

"Tanto deve ser assim, que eventual omissão do edital a respeito de existência de ônus sobre o bem a ser arrematado pode acarretar a nulidade da arrematação, a ser argüida pelo arrematante, nos termos do inciso I, do parágrafo único do artigo 694 do CPC", disse a ministra Nancy Andrighi.
A ministra ressaltou, também, que, aplicando-se o artigo 244 do CPC à arrematação, é preferível que, ao invés de anulá-la pela existência de ônus não mencionados no edital, que se preserve o ato e reserve-se parte do produto da arrematação para quitação de tais débitos, especialmente quando eles gozam de preferência para pagamento, como ocorre no caso.