STJ reconhece condomínio sem convenção registrada como autor de ação judicial

A inexistência de convenção registrada em cartório não impede a participação de condomínios em ações judiciais. A decisão dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) favorece o Condomínio Residencial Park Hills, de Ubatuba (SP). A Justiça paulista havia julgado extinta a ação de cobrança movida contra um dos condôminos, por ilegitimidade ativa. A carência de ação foi afastada no STJ e o processo vai retomar seu curso na Justiça estadual.

A defesa do condomínio entrou com o processo para receber cerca de R$ 10,2 mil em julho de 98. Alega que o economista José Padilha Filho, proprietário de dois lotes localizados na área, não pagou taxas referentes a vários meses, entre 95 e 98. Por meio de sua administradora, o condomínio diz ter promovido cobrança extrajudicial. Diante da frustração das tentativas amigáveis, acabou optando pela ação de cobrança para o recebimento de R$ 10.276,25.

Na primeira instância da Justiça paulista, o processo foi extinto, sem julgamento de mérito, por ilegitimidade da parte que move a ação. A sentença afirmou não haver indícios da "regular constituição do condomínio". Houve apelação, mas a decisão foi mantida no Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, onde outro recurso foi rejeitado.

A defesa do condomínio sustentou em seu recurso ao STJ que mesmo não tendo preenchido todos os requisitos legais, não se pode negar a existência de fato do condomínio, haja vista a realização de assembléias, escolhas de representantes e atos de administração, típicos da instituição denominada condomínio. Por isso, seria parte legítima para propor ação de cobrança.

O ministro Ari Pargendler, autor do voto vencedor, esclareceu que com ou sem o registro da convenção no ofício imobiliário, o condomínio não se investe do status de pessoa jurídica. Neste caso, trata-se de personalidade judiciária, prevista no artigo 12 do Código de Processo Civil, independentemente do registro da convenção de condomínio.

Segundo o ministro, "se registrada a convenção, o condomínio será representado pelo síndico; não registrada, será representada pelo administrador. Incide, então, o artigo 640 do Código Civil, a cujo teor o condômino que administrar sem oposição dos outros, presume-se mandatário comum". Neste caso, há um administrador eleito, o condomínio está bem representado e legitimado para propor uma ação judicial. Sendo assim, o ministro acolheu o recurso do Residencial Park Hills e determinou a retomada do curso do processo, no que foi acompanhado pela maioria dos integrantes da Terceira Turma.