Lei municipal posterior pode abrandar limitações de uso de lotes contidas em convenção

Com base na jurisprudência segundo a qual a lei municipal pode alterar ou abrandar as limitações de uso de imóveis firmadas em convenção anterior, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou o recurso em que uma associação de moradores tentava manter as restrições estabelecidas pelo loteador – que limitavam o uso dos terrenos a fins exclusivamente residenciais.

Na ação de nunciação de obra nova com pedido de demolição, a associação alegou que um escritório de advocacia estaria construindo com finalidade comercial em terreno de uso residencial, contrariando as restrições da convenção do loteamento.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) rejeitou a pretensão da associação por considerar que, apesar da destinação residencial estabelecida pelo loteador, leis municipais posteriores mudaram a caracterização da área para uso misto, o que não foi devidamente questionado pelos meios próprios.

Competência municipal

Em recurso especial, a associação alegou que o acórdão do TJSP violou os artigos 26 e 28 da Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo), contrariando a orientação de que a restrição fixada em convenção do loteamento deve prevalecer em confronto com lei municipal posterior que altere a utilização dos lotes.

A ministra Nancy Andrighi, relatora, apontou que os artigos da Lei 6.766/1979 mencionados pela associação tratam de elementos obrigatórios na transmissão das unidades do loteamento, e trazem expressa previsão sobre a possibilidade de criação de restrições urbanísticas na convenção.

Entretanto, a ministra lembrou que, após a publicação da Lei do Parcelamento do Solo, foi promulgada a Constituição Federal de 1988, a qual trouxe profundas alterações em relação à autonomia legislativa dos municípios, que passaram a ter competência primordial para dispor sobre o ordenamento territorial, conforme previsto nos artigos 30 , incisos I e VII, e 182.

"Dessa forma, não há como opor uma restrição urbanística convencional, com fundamento na Lei 6.766/1979, à legislação municipal que dispõe sobre o uso permitido dos imóveis de determinada região. De fato, já em conformidade com a nova ordem constitucional, a Lei 9.785/1999 alterou a Lei do Parcelamento do Solo Urbano, em seu artigo 4º, parágrafo 1º, para reconhecer expressamente que essa competência é do município" – destacou a ministra.

Interesse público

Além disso, Nancy Andrighi apontou que a orientação está em consonância com o julgamento da Segunda Turma do STJ no REsp 302.906, no qual o colegiado decidiu que, havendo justificativa de interesse público, é permitido ao município abrandar as restrições urbanísticas convencionais.

"Diferentemente do que alega a recorrente, no acórdão recorrido não há qualquer ofensa ao disposto nos artigos 26 e 28 da Lei 6.766/1979 e, assim, inexiste qualquer motivo para sua reforma", concluiu a ministra.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.774.818 - SP (2018/0205569-4)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : SOCIEDADE AMIGOS DO CANADA 1 A
ADVOGADOS : MARCOS VALÉRIO FERRACINI MORCILIO - SP125456
LEANDRO FAZZIO MARCHETTI - SP250150
SOC. de ADV. : ABRAHAO ISSA NETO E JOSE MARIA DA COSTA SOCIEDADE DE
ADVOGADOS
RECORRIDO : ADVOCACIA J SAULO RAMOS
ADVOGADOS : OVÍDIO ROCHA BARROS SANDOVAL - SP015542
OVÍDIO ROCHA BARROS SANDOVAL JUNIOR - SP111280
HENRIQUE AUGUSTO NOGUEIRA SANDOVAL - SP201402
MARIANA CORDEIRO DANTAS - DF054613
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA CUMULADA COM
DEMOLIÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS CONVENCIONAIS DO
LOTEADOR. PREVALÊNCIA SOBRE LEGISLAÇÃO MUNICIPAL QUE DISPÕE
SOBRE USO E ORDENAÇÃO DO SOLO. AUSÊNCIA.
1. O propósito recursal consiste em discutir a validade de restrições
convencionais fixadas pelo loteador, como fundamento para ação de
nunciação de obra nova e de ação de demolição, frente às leis municipais
posteriores que alteraram parcialmente a destinação dos imóveis
localizados em determinada via pública.
2. O acórdão recorrido não decidiu acerca de alguns dispositivos de
legislação federal invocados pelo recorrente. Aplica-se, portanto, a Súmula
211/STJ.
3. Na ausência de omissão, contradição ou erro material, não há violação ao
art. 1.022 do CPC/2015.
4. Na jurisprudência deste Tribunal Superior, não há fundamento para a
pretensão da recorrente de fazer prevalecer uma restrição convencional
originária, imposta unilateralmente pelo loteador, frente à legislação
municipal que, de forma fundamentada, abranda essas restrições.
5. Não há como opor uma restrição urbanística convencional, com
fundamento na Lei 6.766/79, à legislação municipal que dispõe sobre o uso
permitido dos imóveis de determinada região. De fato, já em conformidade
com a nova ordem constitucional, a Lei 9.785/99 alterou a Lei de
Parcelamento do Solo Urbano, em seu art. 4º, § 1º, para reconhecer
expressamente que essa competência é do município.
6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer em parte do recurso
especial e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra
Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco
Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Dr(a). HENRIQUE AUGUSTO NOGUEIRA SANDOVAL, pela parte RECORRIDA:
ADVOCACIA J SAULO RAMOS
Brasília (DF), 19 de maio de 2020(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora