Imóvel pode ser penhorado sem que proprietário tenha figurado na ação de cobrança de dívida condominial

O proprietário do imóvel gerador de débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança. Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia entendido que a medida afrontava o artigo 472 do Código de Processo Civil de 1973.

O caso analisado é resultado de embargos de terceiro opostos pela proprietária do imóvel contra o condomínio, com os quais ela buscava evitar a penhora do bem – decorrente de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais. A proprietária argumentou que o fato de a obrigação ser propter rem não a transforma em sujeito passivo da execução, pois não participou da formação do título executivo.

Em primeiro grau, o pedido da proprietária foi rejeitado. Porém, o tribunal paulista reconheceu a impossibilidade da penhora, sob o argumento de que seria inviável redirecionar a execução a pessoa que não figurou na relação jurídica originária.

No recurso ao STJ, o condomínio sustentou que, diante da característica propter rem da obrigação condominial, cada unidade imobiliária responde pelas suas despesas, independentemente de quem as originou ou da própria vontade do proprietário.

O recorrente argumentou também que, esgotados todos os meios para recebimento dos débitos e impedida a penhora, os demais condôminos ficariam claramente prejudicados, uma vez que os encargos seriam rateados entre eles, enquanto a devedora continuaria usufruindo de todos os serviços do condomínio.

Propter rem

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", caracterizada pela particularidade de o devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade.

De acordo com a relatora, essa característica também incide sobre determinada pessoa por força de determinado direito real, isto é, só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.

Para a ministra, a obrigação propter rem é equivalente ao compromisso imposto aos proprietários e inquilinos das unidades de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos.

Relação material  

A relatora lembrou que, no julgamento do REsp 1.345.331, a Segunda Seção firmou a tese segundo a qual "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto".

Nancy Andrighi também citou que, no REsp 1.704.498, a Terceira Turma decidiu pela possibilidade de a arrendatária do imóvel figurar no polo passivo de ação de cobrança de despesas condominiais, pois é ela quem exerce a posse direta sobre o bem e quem, em realidade, usufrui dos serviços prestados pelo condomínio.

Desse modo, a ministra apontou que "a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação".

Coisa julgada

O caso analisado – observou a relatora – ocorreu na vigência do CPC/1973, cujo artigo 472 define que os efeitos da coisa julgada são restritos àqueles que participam da ação judicial, não beneficiando nem prejudicando estranhos à relação processual.

"No entanto, essa regra não é absoluta e comporta exceções. Em determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação", destacou.

Segundo Nancy Andrighi, a partir da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia do pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação, pode-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso.

"A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença", afirmou.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.829.663 - SP (2016/0174058-5)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : CONDOMINIO DO EDIFICIO MOGI CENTER HOTEL
ADVOGADOS : PAULO CÉSAR VIEIRA DE CARVALHO - SP066127A
ROBERTO RUDNEI DA SILVA - SP167769
RECORRIDO : VALERIA GONCALVES DA CRUZ MONTEIRO
ADVOGADO : FERNANDA GONÇALVES OLIVEIRA MAURO - SP258989
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DO
IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE
COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO
PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Embargos de terceiro opostos pela proprietária do imóvel, por meio dos
quais se insurge contra a penhora do bem, realizada nos autos de ação de
cobrança de cotas condominiais, já em fase de cumprimento de sentença,
ajuizada em face da locatária.
2. Ação ajuizada em 22/03/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em
30/06/2016. Julgamento: CPC/73.
3. O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos
débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de
cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no
polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária
do imóvel.
4. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e
partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas
constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter
seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de
cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.
5. A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade
das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se
utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um
instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito
condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no
âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do
cumprimento de sentença.
6. Em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos,
permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e
inadiáveis à manutenção da coisa comum.
7. Recurso especial conhecido e provido.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao
recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de
Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro
votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 05 de novembro de 2019(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora