Proprietário atual só responde por dívida condominial antiga se posterior ao registro do condomínio

O registro da convenção de condomínio é o momento no qual a obrigação pelas taxas condominiais passa a ter caráter propter rem, por isso as dívidas anteriores a essa data devem ser cobradas de quem era o proprietário do imóvel à época.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu parcial provimento ao recurso do atual proprietário, inscrito em cadastro de devedores por dívidas condominiais da época em que o imóvel ainda era do antigo dono.

O recorrente foi inscrito em serviço de proteção ao crédito pelo não pagamento de cotas condominiais no período de outubro de 2008 a março de 2010. Ele adquiriu o imóvel em 31 de março de 2010.

No recurso, sustentou que, ao tempo da formação da alegada dívida, o edifício não preenchia os requisitos legais para ser considerado um condomínio, e dessa forma o débito teria natureza pessoal, e não propter rem, devendo a cobrança ser dirigida ao proprietário anterior.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, citou o Tema 882 dos recursos repetitivos para afirmar que, na ausência de condomínio formalmente constituído, é preciso anuência do associado para que este se torne responsável pelas dívidas relacionadas à associação de moradores.

“Previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas junto ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção devem ser consideradas de natureza propter rem”, justificou a relatora.

Marco divisor

A relatora destacou que, uma vez constituído o condomínio, a jurisprudência do STJ aponta no sentido de que todas as obrigações condominiais decorrentes têm caráter propter rem.

“Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devidas por quem quer que o possua”, explicou a ministra.

A convenção do condomínio foi registrada em julho de 2009, e é preciso, segundo a relatora, estabelecer o correto marco temporal a partir do qual as dívidas condominiais são devidas pelo recorrente, atual proprietário do imóvel.

Segundo ela, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas do recorrente. “Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção (09/07/2009) devem ser consideradas de natureza propter rem e, portanto, são também oponíveis ao recorrente”, resumiu a relatora ao justificar o parcial provimento.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.731.128 - RJ (2017/0138801-0)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : CLAUDIO VITAL REBOUÇAS LACERDA
ADVOGADO : CLAUDIO AUGUSTO SILVA LACERDA - RJ149544
RECORRIDO : EDIFICIO CENTRO COMERCIAL MAROLINHA
RECORRIDO : PINHEIRO E ANDRADE ADMINISTRACAO DE IMOVEIS PROPRIOS
LTDA - ME
ADVOGADOS : ISABELA GONÇALVES DAS FLORES - RJ157180
RÔMULO SANTOS DO CARMO - RJ159531
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. DÍVIDAS DE COTAS CONDOMINIAIS. OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER
REM. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. DIVIDAS ANTERIORES E POSTERIORES.
SERVIÇO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. INSCRIÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL
CONFIGURADO.
1. Ação ajuizada em 27/07/2011. Recurso especial interposto em 08/07/2016 e
atribuído a este Gabinete em 13/06/2017.
2. O propósito recursal consiste em definir se a ausência do registro da convenção
de condomínio retira a legitimidade do condomínio para a inscrição em órgão de
proteção ao crédito de dívida condominial anterior à aquisição do imóvel.
3. Ausentes a omissão, a contradição e o erro material, não há violação ao art.
1.022 do CPC/2015.
4. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os
não associados ou que a elas não anuíram (Tema 882).
5. Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são
obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devido por
quem quer que o possua. Precedentes.
6. Na hipótese dos autos, previamente ao registro da convenção de condomínio, as
cotas condominiais não podem ser cobradas juntos ao recorrente. Porém, aquelas
dívidas surgidas posteriormente à convenção, devem ser consideradas de natureza
propter rem.
7. Segundo a jurisprudência desta Corte, pode-se definir dano moral como lesões a
atributos da pessoa, enquanto ente ético e social que participa da vida em
sociedade, estabelecendo relações intersubjetivas em uma ou mais comunidades,
ou, em outras palavras, são atentados à parte afetiva e à parte social da
personalidade.
8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que
inscrições indevidas são causa de dano moral in re ipsa, salvo algumas exceções
bem delimitadas, como a existência de prévia anotação de débito nos serviços de
proteção de crédito.
9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer do recurso especial e
dar-lhe parcial provimento, com ressalvas do Sr. Ministro Moura Ribeiro, nos termos do
voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino,
Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra.
Ministra Relatora.
Brasília (DF), 27 de novembro de 2018(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora