Especialistas discutem penalidades por atraso na entrega de imóveis
Na abertura da audiência pública sobre penalidades por atraso na entrega de imóveis, promovida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), representantes de entidades de classe, defensores dos consumidores, professores e outros especialistas discutiram a cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal e a possibilidade de inversão desta última contra a construtora.
As discussões fornecerão subsídios para os ministros da Segunda Seção do tribunal julgarem recursos repetitivos sobre essas duas controvérsias jurídicas, registradas como Temas 970 e 971. O andamento dos processos pode ser acompanhado na página de repetitivos do STJ. A audiência foi convocada pelo ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos.
A advogada Maria Catarina Bustos Catta Preta falou em nome de uma das recorrentes, compradora de imóvel entregue com atraso. Ela defendeu a justa indenização ao consumidor em virtude do planejamento financeiro feito para a aquisição de um imóvel, e comentou os transtornos advindos do atraso contratual.
“O consumidor não é um investidor e deve ser amparado. As multas são irrisórias, em alguns casos é de R$ 30 por mês para quem passa mais de um ano esperando o imóvel. É preciso garantir igualdade contratual entre as partes”, afirmou.
O advogado da recorrida, André Jacques Luciano Uchôa Costa, argumentou que as construtoras não têm nenhum interesse nos atrasos, já que isso acarreta prejuízo à sua imagem. Ele mencionou o esforço de todos os envolvidos na incorporação para entregar os imóveis dentro do prazo, e questionou os valores de indenização pedidos.
“Em um imóvel de R$ 116 mil, temos um pedido de indenização de R$ 95 mil por supostos 19 meses de atraso. Os valores não podem ser exagerados para não gerar enriquecimento sem causa”, disse.
Cláusula penal
O professor Otávio Luiz Rodrigues Junior, da Universidade de São Paulo (USP), destacou a bilateralidade que as cláusulas devem ter, para não privilegiarem uma parte. “Nós temos um duplo problema que é a cumulação de pedidos com a unilateralidade da aplicação de uma cláusula em favor de uma parte”, comentou o professor ao sugerir o equilíbrio nas relações.
Para o professor Flávio Tartuce, também da USP, a própria legislação já traz a solução em muitos casos, tendo em vista que as penalidades devem ser vistas por ambos os lados envolvidos na relação. Ele apontou o risco de cláusulas contratuais estabelecidas sem pactuação, como a multa unilateral, no estilo “pegar ou largar”.
Eduardo Abreu Biondi, da OAB/RJ, alertou para o possível risco da inversão da cláusula penal em primeira e segunda instância, esvaziando o debate nos tribunais superiores: “O magistrado pode aplicar o entendimento e impossibilitar a discussão no STJ, em virtude da Súmula 7, que impede o reexame de provas.”
O representante da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, Alexandre de Barros Tavares, lembrou que atualmente as divergências ocorrem apenas nas cortes estaduais, já que no STJ a solução para ambos os temas é pacífica: “Podemos citar vários julgamentos do STJ nos temas discutidos. As questões já foram pacificadas há muito tempo, tanto no tema 970 quanto no 971.”
O professor da USP José Fernando Simão afirmou que há um óbice para a inversão da cláusula penal, já que a discussão nos contratos versa sobre obrigações de natureza diversa. “Como aplicar da mesma forma já que estamos falando de obrigações distintas? Não podemos inverter coisas distintas”, declarou o professor.