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Instituto do direito real de uso

Análise, de forma sucinta, acerca do Direito Real de Uso e as características que norteiam este instituto do direito privado, bem como de forma didática busca elucidar as regras legais inerentes a Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia e Concessão de Direito Real de Uso.

Direito Civil | 18/nov/2013

1- Lineamento Histórico do Direito Real de Uso

O instituto do uso tem origem antiquíssima, sua gênese tem origem no Direito Romano, cuja grafia original era usus, ou fructus sine usus, sendo derivado do usufruto.

Como instituto jurídico em seus primórdios, o usus significava a possibilidade de usar uma res sem receber os frutos, motivo pelo qual era empregado em coisas que não produziam qualquer tipo de fruto.

Segundo as lições de Arangio- Ruiz (apud VENOSA, 2013 p. 503) o usus, em seu significado originário, era o direito de usar uma coisa sem receber os frutos. Era dirigido a coisas que não o produziam, não se levando em conta a possibilidade de auferir qualquer fruto civil. Podia ser constituído sobre uma biblioteca ou escravo, por exemplo, e, se constituído sobre uma casa, dele estava excluído o direito de locação. A jurisprudência admitiu que, sendo constituído sobre fundo rústico, o beneficiário pudesse ali estabelecer pequena horta e pomar, utilizando-se da lenha dentro de certos limites.

Deste entendimento delibera-se que do fructus sine usus, ou literalmente “uso sem fruição” o exercente do ius utendi, ou usuário, poderia utilizar-se da coisa no que assim fosse suscetível, por exemplo, extrair frutos naturais da coisa, mas não poderia alugar esta coisa, pois o preço advindo da locação seria fruto nascido desta coisa, ou seja, o usuário, com  a locação, iria fruir da coisa o que não é permitido no regramento deste instituto.

À título  de informação, conquanto a historiografia jurídica ainda considere objeto de controvérsia, no  fructus sine usus, ocorria a cessão de uso a uma pessoa e o gozo dos frutos era destinado a outrem.

Ainda em seu magistério afirma Venosa (2013, p. 504): “No uso romano, a exemplo do usufruto, o usuário deveria prestar caução ao proprietário, como garantia de devolução.”

Nosso Código Civil de 1916 em seu art. 742 manteve o instituto do uso com a mesma utilidade e características que previa a lex romana: “O usuário fruirá a utilidade dada em uso, quanto o exigirem as necessidades pessoais suas e de sua família.”

O atual Código Civil manteve em relação ao direito real de uso a mesma redação que o Código de Beviláqua com exceção do termo “fruirá” que foi substituído por “usará”, sendo o atual lócus normativo deste instituto os artigos 1412 e 1413.

2 - Conceito Doutrinário e Aspectos Característicos do Instituto do Uso

Sobre o direito real de uso assim ensina Venosa (2013, p. 504): “Trata-se, portanto, de modalidade de usufruto de menor âmbito (...) Enquanto o usufrutuário tem o ius utendi et fruendi, o usuário tem apenas o ius utendi, ou seja, o simples direito de usar da coisa alheia.”

O professor  Roberto Gonçalves (2012, p. 352) assim conceitua o uso:

O uso é considerado um usufruto restrito, porque ostenta as mesmas características de direito real, temporário e resultante do desmembramento da propriedade, distinguindo-se, entretanto, pelo fato de o usufrutuário auferir o uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário não é concedida senão a utilização restrita aos limites das necessidades suas e de sua família.

Já o professor Flávio Tartuce (2013, p. 374-5) em sua obra Direito das Coisas assim ensina sobre o instituto do uso:

O direito de uso recebe a denominação  usufruto anão, usufruto reduzido ou restrito( arts. 1412 e 1413 do CC). Ao contrário do que possa parecer, o titular do direito de uso pode usar e também fruir, ou seja, receber os frutos que a coisa produz.

Daí ser merecida a crítica ao termo uso, que em sua origem romana, realmente, só permitia que a pessoa se servisse da coisa, sem perceber-lhe os frutos (BESSONE, Direitos reais...,1988, p. 359). Entretanto, atualmente, o direito de uso permite ao titular que perceba os frutos apenas nos limites de sua necessidade e de sua família (art. 1412 do CC).

No diapasão da melhor doutrina, o uso é um direito real sobre coisa alheia. Para se compreender o que é um direito real sobre coisa alheia, deve-se entender primeiramente o que é o direito de propriedade, pois é dele que todos os direitos reais se originam.

O direito real de propriedade liga um determinado sujeito de direito a uma coisa ou bem, e esta ligação chama-se justamente direito real, sendo a espinha dorsal do direito privado e do capitalismo.

Há muito tempo o Direito percebeu que seria possível duas ou mais pessoas titularizarem no mesmo grau, o mesmo direito real de propriedade, quando então surgiu a noção de condomínio. Mas o Direito foi além, e percebeu que seria útil, vantajoso, valioso e completamente lícito que as faculdades que o direito real de propriedade conferem normalmente a uma pessoa poderiam ser distribuídas para demais sujeitos de direito em qualidades jurídicas diferenciadas, portanto não mais como condôminos, mas sim na existência de um sujeito na  qualidade de proprietário e de outro sujeito na qualidade de exercente de um direito real sobre coisa que não lhe pertence (alheia).

As faculdades que o direito real de propriedade oferece ao seu titular são a possibilidade deste USAR, GOZAR e DISPOR da coisa além de poder REAVER esta das mãos de quem quer que injustamente a detenha (direito de sequela) e é justamente a divisão dessas faculdades, na figura de mais de um sujeito,que surge o direito real sobre coisa alheia.

No uso nós temos a figura do usuário que detém a faculdade de usar da coisa, mas os frutos advindos daquele bem não lhe pertencerão, mas sim ao legítimo proprietário da coisa que lhe cedeu o bem. Somente remanescerá ao usuário os frutos necessários para sua mantença e os de sua família.

Dispõe o art. 1.412 do Código Civil:

O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.

§ 1º Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.

§ 2º As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.

As necessidades pessoais aludidas pelo legislador no caput do dispositivo deverão ser avaliadas em conformidade com a condição social ostentada pelo usuário e o lugar em que ele vive, por isso é correto afirmar que o uso é mutável, podendo ser alargado ou estreitado caso haja o aumento ou diminuição das necessidades pessoais do usuário. Como a norma jurídica fala em necessidades pessoais, estão excluídas quaisquer outras.

O art. 1412,§2º, restringe o conceito de família do usuário a: seu cônjuge, seus filhos solteiros e às pessoas de seu serviço doméstico. Entretanto, deve-se, levando-se em conta a mais moderna visão do Direito Civil - Constitucional, considerar o rol deste parágrafo como sendo exemplificativo e não taxativo.

Assim ensinam Farias; Rosenvald (2011, p. 665):

Aliás, em uma interpretação civil-constitucional, a família a que alude o art. 1.412 do Código Civil não mais será restrita à família nuclear patrimonializada do casamento, assumindo todas as outras formas de relações humanas pautadas pela afetividade e estabilidade. Para além do casamento, da união estável e da família monoparental(...)

Ao se analisar o instituto do uso, observa- se que como direito real sobre coisa alheia impõe alguma restrição ao sujeito proprietário da coisa em benefício do usuário, durante a vigência do título que constitui o uso. O professor Venosa (2013, p. 504) explica em sua obra :“no ato constitutivo, o concedente pode delimitar e descrever  o direito de uso, sem privá-lo da essência procurada pela lei.”

O direito real de uso pode recair tanto sobre res móveis como imóveis, se for móvel a maioria da doutrina entende não poder ser fungível, nem consumível.

O professor Gonçalves (2012, p. 353) assim conceitua o objeto do uso:

O direito real de uso pode ter como objeto tanto as coisas móveis como imóveis. Se recair sobre móvel, diz a doutrina, não poderá ser fungível nem consumível.

Todavia, há também o consenso de que são aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, “as disposições relativas ao usufruto”, como expressamente estatui o art. 1.413 do Código Civil. Por essa razão, alguns autores admitem a incidência do uso sobre bens móveis consumíveis, caracterizando o quase-uso, a exemplo do quase-usufruto. O usuário adquiriria a propriedade da coisa cujo uso importa consumo e restituiria coisa equivalente.

O professor Venosa (2013, p. 505) completa o conceito sobre o objeto do uso:

Pode ser atribuído a  móveis e imóveis. Como  direito real sobre imóvel, deve ser registrado no cartório imobiliário. É instituto inútil como direito real, se objetivar coisas consumíveis, pois nesse caso se transferiria a propriedade.

Enumeram-se, dentre os direitos do usuário, a fruição e utilização da coisa com a finalidade de atender as necessidades do usuário e de sua família, não podendo perceber da coisa qualquer fruto. Por decorrência do direito ora aduzido, pode o usuário praticar todos os atos imprescindíveis à satisfação de suas necessidades e às de sua família, mas nunca comprometendo a substância e a destinação do bem. O usuário ainda pode melhorar a coisa, efetuando benfeitorias, tal como administrar o bem onerado.

Doutro modo, computam-se dentre os deveres do usuário a conservação da coisa como se fosse sua, agindo com diligência e zelo, para que possa restituí-la como recebeu.  É defeso ao usuário engendrar obstáculos que dificultem ou impeçam o exercício dos direitos do proprietário. Operado o lapso temporal concedido, incumbirá ao usuário restituir a coisa, eis que é mero detentor da posse direta, uma vez que o usuário é caracterizado por sua temporalidade. A posse precária do usuário acarretará sua responsabilidade por perdas e danos a que sua mora der ensejo.

3 - Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (CUEM)

Trata-se de instituto incorporado ao rol dos direitos reais do Código Civil  a partir de determinação da Lei 11.481/07, tal  modificação merece atenção, uma vez que este novo direito real é figura do âmbito do direito administrativo.

A concessão especial de uso já existia, foi criada pela Medida Provisória Nº2220 e tinha como objetivo regular a ocupação ilegal de bens públicos para populações das chamadas “invasões”. Já a Medida Provisória nº 335 buscou regularizar esses assentamentos também em áreas da Marinha. A Lei 11.481/07 quando promulgada acrescentou várias disposições.

De acordo com o art. 1º da Lei 11.481/07:

É o Poder Executivo autorizado, por intermédio da Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, a executar ações de identificação, demarcação, cadastramento, registro e fiscalização dos bens imóveis da União, bem como a regularização das ocupações nesses imóveis, inclusive de assentamentos informais de baixa renda, podendo, para tanto, firmar convênios com os Estados, Distrito Federal e Municípios em cujos territórios se localizem e, observados os procedimentos licitatórios previstos em lei, celebrar contratos com a iniciativa privada.

Não há pespego ao afirmar que o instituto jurídico da concessão de uso especial para fins de moradia em áreas públicas (inciso XI do art. 1225 do Código Civil)  se apresenta como um importante instrumento de formalização da posse de loteamentos irregulares, regularizando as ocupações nesses imóveis da União, inclusive no se caracteriza os assentamentos informais de baixa renda, atendendo o direito  constitucional à moradia sendo direito fundamental social.                         

Assim dispõe o art. 6º da Lei 11.481/07:

Para fins do disposto no art. 1o desta Lei, as terras da União deverão ser cadastradas, nos termos do regulamento.

§ 1o  Nas áreas urbanas, em imóveis possuídos por população carente ou de baixa renda para sua moradia, onde não for possível  individualizar as posses, poderá ser feita a demarcação da área a ser regularizada, cadastrando-se o assentamento, para posterior outorga de título de forma individual ou coletiva.

Ensinam Farias; Rosenvald (2011, p. 669) sobre a Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia: “a área possuída estará contida em imóvel público e não será superior a 250m² [...], servindo de moradia do possuidor e de sua família; não é vedado o uso misto, desde que preponderante o uso para moradia.”

O articulista Tauã Lima Verdan Rangel em seu artigo O Instituto do Uso em Análise: Comentários ao Direito Real Limitado de Gozo ou Fruição, nos traz importantes informações a cerca do direito à Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia:

Vale destacar que esse direito não será reconhecido mais de uma vez ao mesmo concessionário e permite-se que o herdeiro legítimo do possuidor continue a posse, exigindo-se, para tanto, que resida no imóvel, quando da abertura da sucessão.

Em se tratando de imóveis, com área superior a 250m², ocupados, para fins de residência, por população de baixa renda, por período de cinco anos sem interrupção e sem oposição, onde for possível a identificação dos terrenos ocupados por possuidor, a concessão será conferida de forma coletiva, ressalvada a hipótese de serem os possuidores serem concessionários ou proprietários de outro imóvel urbano ou rural. É permitido ao possuidor que some sua posse com a do antecessor, desde que ambas sejam contínuas.

Atribuir-se-á igual fração ideal do terreno, não superior a 250m², a cada possuidor, pouco importando a dimensão da área que cada um ocupar, exceto em caso de acordo escrito entre os ocupantes, estabelecendo frações ideais diferenciadas. Se a ocupação acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupantes, o Poder Público deverá assegurar ao possuidor o exercício do direito de uso em outro local. O mesmo se diga se a ocupação se der em imóvel: a) de uso comum do povo; b) destinado a projeto de urbanização; c) de interesse da defesa nacional, da preservação ambiental e da proteção dos ecossistemas naturais; ou e) situado em via de comunicação.

Não há que se olvidar que o instituto jurídico da concessão de uso especial para fins de moradia em áreas públicas se apresenta como um importante instrumento a propiciar segurança de posse em loteamentos irregulares, trazendo a milhões de brasileiro que se encontram em tão peculiar situação fundamento de direito à moradia, atendendo os ditames constitucionais. Segundo O título de uso será obtido por meio da via administrativa como pela judicial, em caso de possível denegação do órgão administrativo, quer seja por expressa recusa ou ainda por omissão, com ulterior registro no cartório imobiliário competente.   O direito de concessão de uso especial para fins de moradia é transmissível por ato inter vivos causa mortis, sendo, porém, extinto quando restar materializada as seguintes condutas do concessionário: a) dar ao imóvel destinação distinta da moradia para si ou para sua família; b) adquirir propriedade ou ainda obter concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural. Em operada a extinção, esta reclama averbação no cartório de registro de imóveis, por meio de declaração do Poder Público concedente.

Poderá, ainda, haver concessão de direito real de uso de imóvel público dominial com o escopo de satisfazer a projeto habitacional ou mesmo para promover a regularização fundiária de interesse social, que é destinada a atender famílias com renda mensal de até cinco salários mínimos, promovidos no âmbito de programas de interesse social, sob gestão de órgãos ou entidades da Administração Pública, em área urbana ou rural.

4 - Concessão de Direito Real de Uso (CDRU)

A Lei 11.481/2007 introduziu o inciso XII ao rol de Direitos Reais previsto no Código Civil em seu art. 1225. Este novo direito real versa sobre a concessão de direito real de uso.

A Concessão de Direito Real de Uso já existia em nosso ordenamento, mas claro, ainda que já entendida como um direito real, não fazia parte do referido rol no direito privado, já que se trata de instituto do âmbito do direito administrativo, criado pelo Decreto -Lei Nº271/1967.

Denota-se que o instituto tem por objetivo satisfazer filões específicos de urbanização, industrialização, cultivo agrícola da terra ou outra utilização de interesse social, sendo contratada, de maneira gratuita ou onerosa, por meio de instrumento público, particular (terrenos privados) ou por simples termo de cunho administrativo. Notável é a aproximação do instituto em comento com o uso, notadamente em decorrência da transmissão da posse direta de um bem a fim de que possa cumprir a sua função social. Entrementes, o traço diferenciador está no fato de que a concessão de uso não se limita à moradia (permite-se a fruição total do bem), ao contrário do instituto do uso que se encontra limitado ao benefício daquilo que corresponda às necessidades do usuário e de sua família.

De acordo com o professor Helly Lopes Meirelles (apud VENOSA, 2013 p. 623) a concessão de direito real de uso: é o contrato pelo qual a Administração transfere o uso remunerado ou gratuito de terreno público a particular, como direito real resolúvel, para que dele se utilize para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivou qualquer outra exploração de interesse social.

Ainda vale destacar que a concessão de uso transmite-se por morte ou negócio jurídico inter vivos, ao contrário do direito real de uso, vitalício e intuitu personae.

5 - Extinção do uso

O uso considera-se extinto quando ocorrer o falecimento do usuário, pois este direito real possuí natureza personalíssima, então infere-se logicamente que o ordenamento não admite, a transmissão de tal direito na sucessão. Ocorrerá a extinção, de igual maneira, se resta por resolvido o termo de duração estabelecido no ato constitutivo, exceto se o usuário vier a falecer antes. Também se extingue o direito de uso se cessar o motivo que a originou ou quando não mais se verifica a situação de necessidade do usuário.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

RANGEL, Tauã Lima Verdan. O Instituto do Uso em Análise: Comentários ao Direito Real Limitado de Gozo ou Fruição. Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 14 set. 2012. Disponivel em: <http://www.conteudojuridico.com.br/artigos&ver=2.39043&seo=1>. Acesso em: 03 nov. 2013.

TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernando. Direito das Coisas. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2013.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 13ª Ed. São Paulo: Editora Atlas S.A., 2013.

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