As principais consequências decorrentes do inadimplemento das obrigações no negócio imobiliário

Quando determinada dívida deixa de ser paga ou quando o pagamento é realizado de maneira equivocada, a legislação assegura ao credor meios para fazer com que a obrigação seja efetivamente cumprida.

O descumprimento da obrigação ocorre juridicamente a partir do momento em que o pagamento se torna exigível.

É importante enfatizar que o descumprimento da obrigação pode ser absoluto ou relativo. O método que possibilita essa diferenciação está elencado no parágrafo único do art. 395 do Código Civil:

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

No caso de inadimplemento absoluto, a obrigação jamais poderá ser realizada.

Já o inadimplemento relativo, ou mora, pode ocorrer tanto com o devedor quanto com o credor.

Em sendo a mora do devedor (solvendi), tem-se o atraso culposo no cumprimento da obrigação. Por outro lado, o atraso do credor (accipiendi) ocorre independentemente do credor ter procedido com culpa.

O Código Civil prevê de maneira expressa, que deve haver culpa no caso de mora do devedor:

Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.

Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.

A mora não se liga apenas ao critério temporal, mas de forma geral, a irregularidades no adimplemento de uma obrigação. É importante salientar que o lugar do pagamento e formalidades definidas também são fatores a serem considerados para a constituição em mora.

No tocante aos efeitos da mora solvendi, podemos destacar os artigos 399 e 402, ambos do Código Civil:

Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Doutra banda, em relação à mora accipiendi, podemos depreender três efeitos: (i) A mora do credor subtrai o devedor isento de dolo à responsabilidade pela conservação da coisa; (ii) Obriga o credor a ressarcir as despesas empregadas nos casos em que o objeto da obrigação for conservado; (iii) Sujeita-o a recebê-la pela estimação mais favorável ao devedor. Essa hipótese ocorre nos casos de oscilação do valor da coisa, quando o devedor se aproveitará do valor que lhe for mais conveniente.

O Código Civil em seu artigo 389 determina que não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos (dano emergente, lucro cessante e dano moral), mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

A consequência do inadimplemento das obrigações imobiliárias é, assim, o dever de reparar o prejuízo. De modo que, se a prestação não foi cumprida, nem puder sê-lo, proveitosamente, para o credor, apura-se qual o dano que este experimentou, impondo-se ao inadimplente o mister de indenizá-lo.[1]

Nas obrigações negativas o devedor torna-se inadimplente a partir do momento em que pratica o ato que deveria se abster.

A responsabilidade ou pagamento de perdas e danos tem por finalidade recompor a situação patrimonial da parte lesada pelo inadimplemento contratual, respondendo o devedor com todos os seus bens.

No âmbito do Direito Imobiliário, o inadimplemento gera além das conseqüências previstas no Código Civil em relação à mora accipiende e solvendi, outras previstas na legislação especial.

Podemos trazer como exemplo o inadimplemento no contrato de compra e venda de bem imóvel, caso o vendedor seja inadimplente, podem ser citadas consequências do inadimplemento de sua obrigação (entrega da unidade imobiliária com as especificações predeterminadas), além daquelas genericamente previstas no artigo 389 do Código Civil: (i) a possibilidade de rescisão contratual; (ii) a responsabilidade pelo dano moral em virtude no atraso da entrega do imóvel; (iii) a responsabilidade por eventuais lucros cessantes, decorrentes, por exemplo, da impossibilidade do comprador em alugar ou revender o imóvel, seja em razão do atraso em sua entrega, seja porque não regularizado devidamente o empreendimento, dentre outros.

No que concerne ao inadimplemento pelo comprador, observam-se como principais conseqüências: (i) a possibilidade de rescisão contratual, (ii) a perda do sinal pago, (iii) a responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel no tempo em que o ocupou, incluindo um valor a título de aluguel, na hipótese de efetivada a rescisão do contrato, (iiii) a perda da posse sobre o imóvel, através de ordem judicial em ação visando a desconstituição da compra e venda e reintegração da posse ao vendedor.

Portanto, de acordo com o que foi acima delineado, percebe-se que o inadimplemento das obrigações imobiliárias gera tanto os efeitos previstos no Código Civil, quanto àqueles inseridos na legislação extraordinária.

Referências bibliográficas.

FIUZA, César. Direito Civil Curso Completo. 12ª ed. Minas Gerais. Editora Del Rey, 2008.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 10ª. ed. São Paulo: Atlas, 2010.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Contratos em espécie. 10ª. ed. São Paulo: Atlas, 2010.

RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil – Parte Geral das Obrigações. 30ª. ed. Saraiva, 2002.

[1] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil – Parte Geral das Obrigações. 30ª. ed. Saraiva, 2002. Página 235.