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Contrato de Locação em Shopping Center

O Contrato de Locação em Shopping Center é ímpar no mundo jurídico, dada a flexibilidade que tem o empreendedor para alterar o plano fático em virtude de cláusulas contratuais, aparentemente leoninas que visam, precipuamente, manter e valorizar o tenant-mix, daí a importância do tema.

Direito Comercial | 25/nov/2011

O Shopping Center é um empreendimento que faz parte dos hábitos do consumidor brasileiro. Contudo difícil é conceitua-lo, sob a égide jurídica.

Este centro comercial singular é formado por um conjunto de lojas-âncoras (lojas maiores que trazem maior numero de clientes ao Shopping Center) e lojas-satélites (lojas menores que trazem menor numero de clientes ao Shopping Center), organizadas de forma a valorizar o empreendimento. Sua importância não se restringe ao lazer e consumo, uma vez que, além disso, gera milhares de empregos.

Embora a Lei 8245/91, nos art. 52 e 54, aborde o tema, este é tratado de maneira muito superficial, motivo pelo qual salta aos olhos o fato da legislação ainda não cuidar de maneira específica do tema, dada suas características, embora exista projeto de Lei para tanto. Silvio de Salvo Venosa, no mesmo sentido, expõe o seguinte: “essa locação toda especial nos centros de compras melhor ficaria em legislação específica. Há aspectos absolutamente diferenciados da relação locatícia” [1].

Grande parte da doutrina respalda o contrato de locação em Shopping Center principalmente no princípio da autonomia da vontade, o que lhes permite defender a validade das cláusulas aparentemente leoninas, por exemplo, o pagamento do aluguel variável, bem como pagamento em dobro no mês de dezembro.

Destaca-se, ainda, que determinadas cláusulas visam fortalecer o mix, por exemplo, quando asseguram benefícios às lojas-âncoras, o que traria benefícios a todos os lojistas assegurando assim sua validade.

O que é o mix? É o planejamento prévio feito em relação às necessidades daquela localidade, posicionamento das lojas no Centro Comercial e organização das lojas, ou seja, é o estudo preliminar que visa à possibilidade de lucro futuro. Para Silvio de Salvo Venosa, “esta terminologia inglesa consiste no plano de determinação dos ramos e localização das lojas e pontos-de-venda dentro do centro de compras, gravitando em torno das chamadas lojas-âncora, as quais funcionam como ponto magnético da clientela”[2]

Chega-se, então, a seguinte conclusão: o tenant-mix é um dos mais importantes pilares de sustentação do shopping Center, portanto, para sua manutenção e valorização, tem o empreendedor uma margem de liberdade que, por vezes, incomoda os lojistas. Esta é, sem dúvida alguma, a característica que singulariza o contrato de locação em shopping Center, uma vez que, a partir desta “liberdade”, tende o contrato a ser muito menos atraente para o lojista.

Por exemplo, para garantir a solidez do tenant-mix, o empreendedor impõe cláusula que impede a mudança de ramo do lojista. Por óbvio, o corpo de lojistas que compõem aquele Shopping Center não vai querer uma sapataria em meio à praça de alimentação, pois isso desvalorizaria o mix, influenciando, por sua vez, o lucro de cada lojista.

Outro exemplo é a possibilidade, a luz de determinados contratos, de reposicionar a o lojista dentro do Shopping Center. Embora pareça extremamente invasivo, boa parte da doutrina admite tal cláusula, eis que constituída a luz da Autonomia da Vontade. Em outras palavras, o lojista assinou o contrato e concordou com isso, logo, não teria problema algum.

Entretanto, não nos parece tão simples assim. Ora, leitores, imaginem, por exemplo, que o empreendedor não gosta de determinado lojista. Neste cenário, poderia o empreendedor, a luz da supracitada cláusula, mudar o lojista de lugar, sob o pretexto de valorização do tenant-mix, colocando-o em canto escuro e pouco freqüentado pelos clientes, levando-o, por conseguinte, à “falência”.

Por esse motivo e muitos outros, doutrinadores, de forma brilhante, defendem posição diametralmente oposta.

Alguns doutrinadores defendem que este tipo de contrato é, em parte, de adesão, pois não há discussão quanto ao conteúdo do Estatuto da Associação dos Lojistas e as Escritura Declaratória de Normas Complementares, documentos estes que integram o contrato de locação em Shopping Center, razão pela qual, neste aspecto, este contrato deveria ser tratado como tal. Esclarecem, ainda, que há claro desrespeito a isonomia, pois dentre as lojas que integram o centro comercial, aqueles que possuem melhores condições financeiras pagariam menos pelo uso e gozo do espaço, uma vez que, para valorizar o mix, pode o empreendedor fornecer vantagens às lojas-âncoras.

Em defesa do lojista ainda, há quem defenda a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor sustentando a existência de relação de consumo entre o lojista e o empreendedor, todavia, tal posicionamento não é seguido pela Jurisprudência e doutrina majoritária.

Como se não bastasse, a hipossuficiência do lojista não finda com o Direito Material. No âmbito processual, a ação renovatória, utilizada para “obrigar” a renovação do contrato de locação, cabe apenas em determinados casos. Isso porque, como já foi dito anteriormente, tem o empreendedor ampla liberdade sobre o tenant-mix.

Com efeito, a conclusão inevitável é que, de fato, necessário se faz haver legislação específica sobre o tema, a fim de resguardar tratamento justo para as partes que integram o Contrato de Locação em Shopping Center.


[1] VENOSA, Silvio de S. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 8º Ed. São Paulo: Editora Atlas. p. 256

[2] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática, 6º Ed, São Paulo: Editora Atlas, 2003, p. 263.

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