Alterações na Lei do inquilinato

O Projeto de Lei da Câmara dos Deputados nº 140 de 2009, que já foi para sanção presidencial, em 19/11/2009, enviado pelo Senado Federal, altera a Lei nº 8.245/91, para aperfeiçoar as regras e os procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

Além de troca de expressões como, por exemplo, “sociedade concubinária” por “união estável” e de atualização de indicação de artigo do antigo Código Civil, existem outras modificações mais significativas.

Isso posto, na hipótese de morte de locador ou em caso de separação, divórcio etc, o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de trinta dias ficando, contudo, responsável pelos efeitos da fiança durante cento e vinte dias após a notificação ao locador.

Ademais, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Outrossim, com a prorrogação da locação por prazo indeterminado, o fiador poderá desonerar-se, mas os efeitos da fiança perduram durante cento e vinte dias após a notificação ao locador.

Sem embargo, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de trinta dias, sob pena de desfazimento da locação.

Quanto à ação de despejo, há novas hipóteses de concessão de liminar: 1) necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; 2) com o término do prazo notificatório para a apresentação de nova garantia, sem apresentação dela; 3) com o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; 4) com a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias.

Entretanto, nesse último caso (item 4), poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial com o total dos valores devidos.

Nesse passo, não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Antes constava em duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à demanda.

Por outro ângulo, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, citando-se o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança.

Houve, também, na execução provisória, no procedimento de despejo, modificação da caução, que será não inferior a seis meses nem superior a doze meses do aluguel, ao invés de não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses, conforme redação atual, enquanto aguarda-se sanção do Presidente.

No concernente à ação revisional de aluguel, em relação ao rito, substitui-se a expressão “sumaríssimo” por “sumário”. Dessarte, alterou-se um pouco a redação dos incisos do artigo 68.

Por fim, como último ponto elencado, na ação renovatória, não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de apenas trinta dias, ao invés de seis meses, para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. Será ainda possível a concessão de liminar para desocupação em quinze dias quando houver, na contestação, pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro.

(P.S.: Atualização do blog 09/12/2009: Saiu a lei - Lei 12.112/09).