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Proibição de uso de áreas comuns pelo devedor de condomínio

Breves considerações sobre a possibilidade de proibir o devedor de quotas condominiais de utilizar determinadas áreas ou serviços comuns.

Direito Civil | 24/set/2009

O Código Civil Brasileiro determina que o condômino que não paga em dia sua quota-parte nas despesas condominiais, além de ter de pagar multa e juros sobre seu débito (artigo 1.336, § 1º, do Código Civil), também pode ser proibido de participar ou votar em assembléias gerais do condomínio (artigo 1.335, III, do Código Civil). Todavia, questiona-se: poderia o inadimplente também ser proibido de utilizar determinadas partes comuns do prédio como punição adicional ao seu comportamento irregular? Segundo recente decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP), a resposta seria positiva.

No caso do julgamento mencionado (Apelação Cível n° 516.142-0), um condomínio proibiu um condômino inadimplente de usufruir dos equipamentos de lazer do edifício que geravam despesas para os condôminos, que consistiam em sauna, salão de festas, equipamentos da quadra esportiva e churrasqueira. E, considerando que tal proibição havia sido imposta por meio de assembléia geral, o devedor afetado propôs uma ação anulatória de assembléia condominial. Todavia, a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de São Paulo decidiu que não há qualquer ilegalidade nesse tipo de sanção, desde que não alcance serviços essenciais. Pela fundamentação do acórdão, a restrição do inadimplente em participar de assembléias, prevista no artigo 1.335, III, do Código Civil Brasileiro, pode ser ampliada pela assembléia geral e que, além disso, é intolerável o uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia as quotas condominiais.

A decisão reflete um posicionamento doutrinário já defendido por especialistas como Hamilton Quirino Câmara (Condomínio edilício. 2ª edição. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007) e Marcos Eduardo Goiana Fedozzi (Condomínio edilício do novo código civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007). Essa corrente se fundamenta no fato de que existem serviços essenciais e não essenciais em um condomínio e, enquanto os primeiros não podem ser interrompidos em nenhuma hipótese, os últimos podem, se houver motivo justo e relevante.

Por outro lado, autores como João Batista Lopes (Condomínio. 10ª edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008), Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos Marques (O condomínio edilício no novo código civil. 2ª edição. São Paulo: Saraiva, 2006) sempre sustentaram que tal proibição é ilegal por afetar direitos inerentes à propriedade do devedor (direito fundamental previsto no artigo 5°, XXII, da Constituição Federal), devendo o condomínio se socorrer em outras penalidades expressamente previstas no Código Civil, na convenção do condomínio e, como medida definitiva, na ação judicial de cobrança de quotas.

Por fim, conclui-se que, mesmo que se admita a possibilidade jurídica de se proibir o inadimplente de utilizar serviços não-essenciais do condomínio, como salão de festas ou churrasqueira, três cuidados básicos devem ser observados: (i) previsão de tal proibição na convenção do condomínio (artigo 1.334, IV, do Código Civil); (ii) jamais proibir o inadimplente de usar serviços essenciais ou inerentes ao seu imóvel (água, gás, elevador, interfone, vaga da garagem, acesso ao apartamento, etc.); e (iii) extremo cuidado ao chamar atenção do inadimplente e/ou de seus dependentes em público, quando estes estiverem utilizando serviços não-essenciais sem ter o direito, uma vez que a forma de abordagem pode gerar condenação ao pagamento de indenização por danos morais eventualmente sofridos pelo devedor e seus dependentes. E se realmente a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo não representar um evento isolado, os condomínios terão mais uma ferramenta de combate à inadimplência.

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